“栽一棵樹最好的時(shí)間是十年前，其次就是現(xiàn)在。”11月5日晚間，萬(wàn)科宣布拆分萬(wàn)物云赴港上市，有業(yè)內(nèi)人士做出如此評(píng)價(jià)。“恰逢其時(shí)，合伙奮斗”，萬(wàn)物云CEO朱保全在回復(fù)《證券日?qǐng)?bào)》記者時(shí)表示。

　　“物業(yè)什么時(shí)候上市？”這是每次媒體記者見到萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮必提的問(wèn)題，“暫時(shí)沒想好”、“我怕資本市場(chǎng)把我們引導(dǎo)壞了”、“有望達(dá)成千億元市值”、“一定會(huì)上市，未來(lái)適當(dāng)?shù)臅r(shí)候”……

　　但不得不說(shuō)，物管行業(yè)估值70倍-80倍的風(fēng)口時(shí)刻，萬(wàn)物云是缺席的。如今行業(yè)估值已開始回歸理性，平均市盈率在30倍上下浮動(dòng)，部分物管企業(yè)市盈率已降至10倍，疊加地產(chǎn)行業(yè)正值冬天，萬(wàn)物云反倒來(lái)了。

　　萬(wàn)物云準(zhǔn)備好了嗎？對(duì)標(biāo)貝殼，定位物管行業(yè)空間科技服務(wù)商，會(huì)給估值加分嗎？

　　時(shí)機(jī)已到？

　　早在2018年就喊出“活下去”的萬(wàn)科，面對(duì)2019年以來(lái)房企密集分拆物管板塊上市、減緩財(cái)務(wù)壓力的誘惑，卻沒有讓萬(wàn)物云啟動(dòng)IPO。郁亮曾說(shuō)，“如果只是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理服務(wù)，多一家上市公司少一家上市公司并不重要。”

　　畢竟，2020年，萬(wàn)科歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)是415億元（今年前三季度為167億元），相比之下，物業(yè)板塊凈利潤(rùn)約20億元，物業(yè)板塊是“賺小錢”。此外，若做傳統(tǒng)的物業(yè)公司，仍舊是靠規(guī)模競(jìng)速支撐利潤(rùn)規(guī)模的商業(yè)模式，對(duì)母公司依賴過(guò)重。但若想要做物業(yè)板塊的“一哥”，一是要服務(wù)業(yè)態(tài)多元化；二是要將交易服務(wù)“標(biāo)準(zhǔn)化”，提高交易效率，完成數(shù)字化轉(zhuǎn)型；三是要“合伙奮斗”，做行業(yè)平臺(tái)。

　　平臺(tái)化是難點(diǎn)也是方向，但需要多年投入，任重道遠(yuǎn)。從目前萬(wàn)物云的營(yíng)收情況來(lái)看，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)仍是主力。2021上半年，萬(wàn)物云營(yíng)業(yè)收入104億元，同比增長(zhǎng)33.3%。其中住宅物業(yè)服務(wù)收入57.1億元，占比55%；商業(yè)物業(yè)服務(wù)31.6億元，占比30%；其他收入占比約為15%。

　　顯然，以自身營(yíng)收和母公司資金支持去完成平臺(tái)化建設(shè)大目標(biāo)，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。未上市的情況下，即便萬(wàn)物云通過(guò)“睿聯(lián)盟”等平臺(tái)輸出方式盡量降低擴(kuò)張的資金負(fù)擔(dān)，但上半年負(fù)債率約62.76%，對(duì)物業(yè)公司而言屬偏高水平。

　　“2021年中期，在港上市的41家物管樣本企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值為43.75%，萬(wàn)物云高出18.88個(gè)百分點(diǎn)，而碧桂園服務(wù)僅為40%。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，上市在一定程度上可降低母公司萬(wàn)科的資金壓力，也有利于萬(wàn)物云降低負(fù)債規(guī)模。比如，參照碧桂園服務(wù)上市后資本市場(chǎng)動(dòng)作路徑看，在配股融資、發(fā)行可換股債券等多種融資手段下募資超過(guò)150億港元，為后續(xù)收購(gòu)做好儲(chǔ)備，同時(shí)將負(fù)債率從上市前的接近60%降至上半年的41%。

　　至于郁亮對(duì)萬(wàn)物云上市“松口”的原因，萬(wàn)科回復(fù)《證券日?qǐng)?bào)》記者稱，公司認(rèn)為上市時(shí)機(jī)成熟，董事會(huì)已審議通過(guò)，下一步將提請(qǐng)股東大會(huì)審議。此外，萬(wàn)科稱，此舉有利于公司向開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的方向轉(zhuǎn)型發(fā)展。同時(shí)，可以有效增強(qiáng)萬(wàn)物云的資本實(shí)力，擁有獨(dú)立的資本運(yùn)作平臺(tái)以及投資者基礎(chǔ)，為其業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　“分拆對(duì)萬(wàn)科股價(jià)和資金鏈都有助力。” 匯生國(guó)際融資總裁黃立沖向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)下房企正在低價(jià)出售物業(yè)資產(chǎn)，萬(wàn)物云若上市，融資后可抓住時(shí)機(jī)并購(gòu)。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至11月1日，物業(yè)管理行業(yè)年內(nèi)發(fā)生并購(gòu)交易63宗，涉及并購(gòu)方33家物業(yè)公司，交易金額約315億元，相比2020年全年交易總額大幅增長(zhǎng)198%。僅第一季度公告披露的并購(gòu)事件就達(dá)15宗，披露交易金額約115億元，超過(guò)2020年全年總交易額。

　　估值幾何？

　　11月8日，在萬(wàn)科宣布拆分萬(wàn)物云上市后的第一個(gè)交易日，H股萬(wàn)科企業(yè)漲7.05%，報(bào)18.22港元，最新市值2513億港元。

　　“資本市場(chǎng)是持歡迎態(tài)度的。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，萬(wàn)物云是物業(yè)大鱷，在上市過(guò)程中，也可能有新的收并購(gòu)產(chǎn)生，至于上市后的估值，取決于彼時(shí)資本市場(chǎng)對(duì)于行業(yè)的整體估值水平。

　　根據(jù)此前報(bào)道，萬(wàn)科分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)或籌資達(dá)20億美元。今年8月份，陽(yáng)光城以持有的陽(yáng)光智博100%股份與萬(wàn)物云換股，獲取萬(wàn)物云4.8%的股份，彼時(shí)市場(chǎng)預(yù)計(jì)，萬(wàn)物云估值約為1000億元。

　　多位業(yè)內(nèi)資深分析師告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，萬(wàn)物云定位為空間科技服務(wù)商，多個(gè)細(xì)分板塊業(yè)務(wù)漲勢(shì)良好，凈利潤(rùn)水平為20億元，若參照科技公司估值水平，結(jié)合當(dāng)前頭部物管企業(yè)的市盈率情況，大概率會(huì)超過(guò)40倍，對(duì)應(yīng)市值超過(guò)800億元，有望達(dá)1000億元以上。換言之，物管板塊有望再次迎來(lái)市值超千億元的“大鱷新兵”。

　　不過(guò)，另有專業(yè)投資者表示，估值到底幾何，除考慮行業(yè)因素之外，還要看萬(wàn)物云未來(lái)三年的業(yè)績(jī)承諾。按照朱保全10月下旬在萬(wàn)科媒體溝通會(huì)上的表態(tài)看，萬(wàn)物云的SPACE板塊中，萬(wàn)科物業(yè)增速控制在30%，萬(wàn)物梁行增速30%-60%，萬(wàn)物云城增速大于60%。

　　當(dāng)然，也不排除萬(wàn)物云未來(lái)市值超過(guò)萬(wàn)科的可能性，這在地產(chǎn)行業(yè)并不是沒有先例。總體而言，若萬(wàn)物云完成敲鑼上市，則標(biāo)志著物管板塊整體正式“獨(dú)立”，不再是地產(chǎn)開發(fā)的附屬業(yè)務(wù)。未來(lái)，無(wú)論是存量還是城市服務(wù)，房地產(chǎn)的空間服務(wù)時(shí)代到來(lái)了。