7月2日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），從土地支持、優(yōu)化行政審批、資金支持、減稅降費和金融支持等五方面入手，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。

同日，國家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ访鞔_，將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目，從資金端為加快發(fā)展保障性租賃住房提供助力。

精準(zhǔn)度高，供需匹配

為解決青年人住房難，《意見》明確了保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。

“‘精準(zhǔn)度高、操作性強(qiáng)’是這次政策的突出特點。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然分析表示，《意見》的落點精準(zhǔn)。在需求側(cè)，明確了保障性租賃住房服務(wù)的人群、需求特點，對于產(chǎn)品設(shè)計、租金設(shè)定都提出了相應(yīng)的要求，充分體現(xiàn)了保障新市民、青年人的決心。

租賃市場供需不平衡問題是長期以來的矛盾，尚未有更好的解決措施。《意見》指出“供需匹配”是接下來需要堅持的原則：城市人民政府要結(jié)合現(xiàn)有租賃住房供求和品質(zhì)狀況，從實際出發(fā)，因城施策，采取新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給。

多主體供給，多渠道保障

本次發(fā)布的政策，展現(xiàn)了政府對市場多渠道供應(yīng)的鼓勵，《意見》內(nèi)容顯示，保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”，支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運營管理保障性租賃住房。

對此，貝殼研究院高級分析師黃卉表示：“借助市場的力量可以盤活市場存量，調(diào)動租賃企業(yè)積極性，提高保障性租賃住房的供給規(guī)模。支持住房租賃企業(yè)參與其中，還有利于培育發(fā)展成熟的住房租賃市場。”

土地支持政策方面，《意見》給出了一攬子解決方案：可探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；允許利用企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價款；可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房；允許將閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價款；保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)、允許出讓價款分期收?。恍陆ㄆ胀ㄉ唐纷》宽椖?，可配建一定比例的保障性租賃住房；鼓勵在地鐵上蓋物業(yè)中建設(shè)一定比例的保障性租賃住房。

黃卉表示，這將有效激活企事業(yè)單位各類閑置土地，盤活閑置非居住房屋投入到保障性租賃住房中，多方面增加有效租賃房源供給，職住不平衡的問題將得到有效緩解。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池則認(rèn)為，上述舉措有利于租購并舉住房制度的建立，尤其對于存量土地改建、自建保障性租賃住房意義重大，希望該意見能夠落到實處。

“扶持政策是關(guān)鍵。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，通過政府提供政策扶持，鼓勵市場多渠道供應(yīng)，這些支持彰顯了國家降低租金價格，增加低租金租賃住房的決心。

金融財稅支持，力度大實操強(qiáng)

值得注意的是，《意見》對保障性租賃住房建設(shè)在金融、財稅方面的支持是一大亮點。由中央對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助，降低稅費負(fù)擔(dān)并執(zhí)行民用水電氣價格，進(jìn)一步加強(qiáng)金融支持，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。

一位銀行投資部資深從業(yè)者對記者表示，金融方面對保障性租賃住房的支持力度前所未有，特別是對市場運營類公司(非產(chǎn)權(quán)方)的支持給予了明確。但要破解“不敢貸，不好貸”的矛盾，還需市場環(huán)境、租賃配套措施、監(jiān)管考核等方面的進(jìn)一步完善。

黃卉分析認(rèn)為，住房租賃企業(yè)普遍面臨融資渠道窄、融資成本高、稅負(fù)壓力大的問題，此舉將使未來保障性租賃住房的融資環(huán)境獲得改善，融資難的問題可望有效緩解。

“政策直擊目前保障性租賃住房市場發(fā)展的兩大矛盾：一是市場供給與需求錯配的矛盾，二是市場支付能力有限與保障性租賃住房企業(yè)投入大、收益低的矛盾。”趙然補(bǔ)充道，發(fā)改委7月2日印發(fā)的《通知》將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目，可視為國辦《意見》的配套政策，“這一系列政策真的非常接地氣，可操作性很強(qiáng)。”

實際上，中央和相關(guān)城市此前已經(jīng)就發(fā)展保障性租賃住房推出多方面舉措。無論是去年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，還是今年政府工作報告，都明確表示要推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)相關(guān)工作，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房等供給，降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

2020年以來，共有廣州、重慶、長沙、沈陽、深圳、南京等城市，分別針對保障性租賃住房發(fā)布了相關(guān)政策，并在實踐中做出了嘗試。“隨著金融財稅政策的落地，保障性租賃住房的融資方式走向多元化，企業(yè)經(jīng)營負(fù)擔(dān)得以減輕，未來將形成多主體供給、多渠道保障的成熟的住房租賃市場，能夠滿足多元化、品質(zhì)化的租賃需求，各類群體都能夠在城市中住有所居，安居樂業(yè)。”黃卉說。