在房地產(chǎn)行業(yè)，老房子只有兩種形式，一個(gè)是已經(jīng)被拆遷的房子，一個(gè)是希望被拆遷但一直還沒有被拆到的房子

現(xiàn)在中國(guó)正慢慢從棚改的時(shí)代進(jìn)入到舊改的時(shí)代，根據(jù)住建部的要求，2020年要嚴(yán)格把控棚改的標(biāo)準(zhǔn)及范圍，簡(jiǎn)單說就是：能不拆，盡量不拆

我們今天來聊聊這個(gè)話題

不得不承認(rèn)一個(gè)問題，前期大規(guī)模的棚改和拆遷改變了很多人的命運(yùn)

在前面十年中國(guó)的城市化進(jìn)程中，越來越多的人因?yàn)椴疬w棚改，也一躍進(jìn)入了暴發(fā)戶的行列

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前期的棚改政策爭(zhēng)議眾多，但不管怎么樣，棚改對(duì)于城市的影響，還是蠻多的，甚至通過棚改這樣的維度，能解釋很多矛盾的現(xiàn)象

比如問大家一個(gè)問題，現(xiàn)在強(qiáng)二線城市搶人大戰(zhàn)轟轟烈烈，一線城市搶不到或搶不過，只能從三四線城市搶，越來越多的三四線人口開始不斷下滑

但很奇怪的一點(diǎn)就是，為什么有些三四線的人口在不斷的下降，但相對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)卻在不斷的上漲

我所知道的，已經(jīng)有好幾十個(gè)小縣城的房?jī)r(jià)已經(jīng)突破了2.5萬、3萬的樣子，而上海還有很多地方的房?jī)r(jià)，也就只要2萬多，很明顯就是三四線城市的房?jī)r(jià)虛高啊，其中很重要的一點(diǎn)就是受到棚改的影響

很多城市的棚改其實(shí)已經(jīng)成為了當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)的支柱力

前面幾年開始大量的棚改依賴的是貨幣棚改，很多當(dāng)?shù)氐耐林蝗皇稚隙嗔艘淮蠊P錢，這筆錢絕大多數(shù)當(dāng)然是涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)

還有一點(diǎn)就是因?yàn)榕锔模瑤砹撕芏嗤恋氐闹笜?biāo)的釋放，意味著這些城市的商品房開始增加供應(yīng)，商品房開始增加供應(yīng)意味著市場(chǎng)就變得很熱鬧

所有的這些其實(shí)都導(dǎo)致了我們看到三四線城市成交開始往上走的核心原因

棚改讓整個(gè)城市的面貌變得更好，大家的生活水平也往上走了很大的臺(tái)階

但是，花無百日紅，前面好啃的骨頭基本都啃完了，現(xiàn)在的棚改拆遷順利推進(jìn)的難度也越來越大

一旦棚改結(jié)束了，有兩個(gè)最核心的問題是必須要面對(duì)的

首先是整個(gè)三四線城市的購(gòu)買力會(huì)面臨著迅速的滑落

說實(shí)話，我一直覺得很多人一開始就曲解了棚改政策或是貨幣化安置的政策，伴隨著貨幣化棚改的結(jié)束，三四線去庫(kù)存的壓力會(huì)越來越重，而且，銀行的壞賬率可能會(huì)提升

前期受到安置的受眾本質(zhì)上個(gè)人過去的現(xiàn)金流其實(shí)并不穩(wěn)定，一旦停止了貨幣化安置的助力，會(huì)讓他們過度的杠桿化，從而加劇相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)

從貝殼檢測(cè)的60多個(gè)三四線來看，因?yàn)榕锔呢泿呕娜趸?strong style="margin: 0px; padding: 0px;">三四線成交下滑的占比達(dá)到了60%，所以現(xiàn)在很多城市開始都慢慢變得比較弱

其次是會(huì)沖擊城市的經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)

很多人一直很擔(dān)心棚改會(huì)引發(fā)樓市的泡沫，但我覺得真正需要焦慮的并不是這個(gè)

更加需要擔(dān)心的是一旦貨幣化棚改停止后社會(huì)的購(gòu)買力應(yīng)該如何有效的跟進(jìn)，整個(gè)社會(huì)如何實(shí)現(xiàn)更有效的實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)循環(huán)

由于受到疫情的沖擊，我看到很多政府都在大力的賣地，想要補(bǔ)充財(cái)政所受到的影響

其實(shí)這應(yīng)該是在城市的棚改階段，就應(yīng)該抓緊時(shí)間做好產(chǎn)業(yè)的引進(jìn)及產(chǎn)業(yè)升級(jí)，一邊棚改一邊構(gòu)建自己的產(chǎn)業(yè)鏈，這樣城市的發(fā)展就會(huì)變得良性循環(huán)很多

對(duì)于地產(chǎn)而言，什么是內(nèi)循環(huán)，就是不需要依靠棚改，就能完成庫(kù)存的去化

當(dāng)然現(xiàn)在棚改之后又開始慢慢的推行舊改的政策，但說實(shí)話，舊改確實(shí)不會(huì)像棚改帶來這么大的力度，換句話說，在接下來的幾年三四線將經(jīng)受一定程度的考驗(yàn)

最近網(wǎng)上有張圖片火了，深圳羅湖的用戶直接掛出了標(biāo)語：我要棚改

當(dāng)然，大家一看小區(qū)容貌就知道是很難被拆到的，因?yàn)槿莘e率實(shí)在太高了，開發(fā)商拆遷的這筆賬算不過來

根據(jù)前期一些專業(yè)人士的研究，對(duì)于棚改而言，盈虧平衡點(diǎn)大約是在13-14層左右，如果樓層超過了15層，基本可以確定是虧本買賣

目前納入到棚改范圍的小區(qū)，絕大部分是容積率偏低的老舊住宅小區(qū)，政府通過容積率的調(diào)整增加，來彌補(bǔ)政府土地資源的不足

高容積率的舊房其實(shí)已經(jīng)沒有多大的容積率的提升空間，對(duì)于政府而言，只有支出，沒有溢價(jià)

對(duì)于開發(fā)商而言，一旦樓層超過了8層后，整體的利潤(rùn)空間都將受到很大的影響，所以，對(duì)于開發(fā)商而言，其實(shí)真的是沒有那么多的動(dòng)力來繼續(xù)大范圍的推進(jìn)棚改這件事

但很現(xiàn)實(shí)的問題是，越來越多的高密度小區(qū)，再過五年，十年，十五年后，會(huì)變成一棟棟的老破小，但因?yàn)槿莘e率太高，樓層太高，很可能都會(huì)拆不起

所以整個(gè)城市的界面就會(huì)變得很差，因?yàn)楹芏鄻菞澋耐饬⒚婵赡芏紩?huì)因?yàn)闀r(shí)間的流逝而變得越來越不美觀，到了那個(gè)時(shí)候，可能很多人都會(huì)在心里默念，要是能繼續(xù)棚改就好了

很多人可能會(huì)說，有沒有另外一種可能性，就是對(duì)于高密度的小區(qū)而言，讓業(yè)主承擔(dān)一部分的費(fèi)用來進(jìn)行重新的修建，畢竟相對(duì)于老房子，新房子在二手市場(chǎng)肯定能產(chǎn)生更多的溢價(jià)空間

有這種想法的人，我就只能說不可能，就社會(huì)現(xiàn)實(shí)而言，哪怕是在公共區(qū)域進(jìn)行翻新或是加裝電梯這樣的舊改小工程，在沒有外部經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)那闆r下，很多都無法實(shí)現(xiàn)

所以我有一個(gè)小小的判斷，未來的小區(qū)想要拆遷順利，需要滿足一些條件

一是小區(qū)在建筑形態(tài)上會(huì)發(fā)生一些根本性的改變，屬于不可預(yù)期的不可控力，比如去年8月，深圳市羅湖區(qū)某一棟居民樓突然發(fā)生樓體倒塌，后來就是政府在原址進(jìn)行了重建

二是業(yè)主有強(qiáng)大的自我組織能力，當(dāng)然，想要達(dá)到這點(diǎn)，壓力還是蠻大的，因?yàn)樵诤芏嗬掀菩【幼〉娜藛T他們的工作流動(dòng)性很強(qiáng)，而且工作壓力強(qiáng)度大，對(duì)自我組織處理拆遷這樣的問題，很顯然，他們既沒有能力也不熱心

三是在制度與法律層面予以一定的約束和獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于接受拆遷或是加固翻新的，給與一定的稅收優(yōu)惠或是其他獎(jiǎng)勵(lì)

當(dāng)然，從當(dāng)前看，確實(shí)還沒有什么措施可以提供給高密度的建筑提供一個(gè)有體面的未來

很多老上海人都經(jīng)歷過：一拆致富，從而走上人生的輝煌

我們不評(píng)論這個(gè)行為的對(duì)錯(cuò)本身，從經(jīng)濟(jì)獲利看，釘子戶獲取的超額利潤(rùn)的空間一定會(huì)越來越少，如果經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償上無法達(dá)成一致，不拆就不拆，也不會(huì)再出現(xiàn)強(qiáng)拆等行為

現(xiàn)在的拆遷或是棚改的標(biāo)準(zhǔn)，正越來越公平化、正規(guī)化，未來拆遷致富可能再也不會(huì)存在了

講真，釘子戶就別死扛了，因?yàn)?strong style="margin: 0px; padding: 0px;">死扛也沒用

以上為正文，來自R先生