一個(gè)城市有沒(méi)有潛力，通常會(huì)聊到幾點(diǎn)指標(biāo)。
人口有沒(méi)過(guò)千萬(wàn)、GDP產(chǎn)值有沒(méi)破萬(wàn)億、面積有沒(méi)上萬(wàn)平方米，都以為數(shù)值越高，這座城市越有價(jià)值，但這真不是一個(gè)“三高”比賽場(chǎng)地。
有一類(lèi)城市，經(jīng)濟(jì)總量小、人口不多、也沒(méi)什么厲害的產(chǎn)業(yè)，但名氣卻不小、房?jī)r(jià)也是出奇地高。比如福建的廈門(mén)、海南的三亞以及粵港澳的珠海。
事實(shí)就是：不是所有的小而美都沒(méi)有價(jià)值。
珠海，人口不多，只有200萬(wàn)的人口，GDP產(chǎn)值不算高，但人均GDP排名全國(guó)第四，從2010年開(kāi)始珠海房?jī)r(jià)就進(jìn)入萬(wàn)元大關(guān)，一路堅(jiān)挺往上走，目前珠海市場(chǎng)的整體房?jī)r(jià)在2萬(wàn)+。
雖然珠海的人口基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)決定了它不可能成為超級(jí)大城市，但本就人各有志，珠海的意向也從不在此。
這個(gè)世界上還有一種另類(lèi)的城市，它們小塊頭卻有大能量，在富裕、文明、宜居程度上都能位居全球城市前列，比如慕尼黑（130萬(wàn)人）、阿姆斯特丹（110萬(wàn)人）、米蘭（133萬(wàn)人）等等。
而珠海就是這類(lèi)城市，走的從來(lái)不是體量，而是質(zhì)量和高度。
珠海天生富貴命，后天還有恃無(wú)恐的偏愛(ài)。
珠海毗鄰港澳，環(huán)抱南海、東依西江，背靠珠三角，是珠江西口岸的核心城市，中國(guó)最早的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，2015年一個(gè)橫琴自貿(mào)區(qū)規(guī)劃?rùn)M空出世，珠海政治地位瞬間被拔高。
國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，港口城市潛力巨大，珠海無(wú)論是自身發(fā)展，還是向外衍生，都能真正做到游刃有余、進(jìn)退自如。
2018年兩會(huì)期間，總理報(bào)告正式確定“粵港澳大灣區(qū)一體化發(fā)展”；2019年初，粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要正式發(fā)布，其中特別提出珠江口東西岸要協(xié)同發(fā)展。
政策一落地，重大工程馬上提速，資金瘋狂涌入，18年開(kāi)始，2年時(shí)間，港珠澳大橋通車(chē)、深中通道開(kāi)建、深珠通道官宣、珠機(jī)城軌、十字門(mén)隧道進(jìn)入主體施工階段，廣州地鐵18號(hào)線延至珠海，未來(lái)的珠海能真正融入粵港澳大灣區(qū)1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。
與此同時(shí)，西門(mén)子、華大基因(300676,股吧)、華為、騰訊、阿里、螞蟻金服等知名企業(yè)相繼落戶(hù)珠海。
典型的交通鋪路，產(chǎn)業(yè)跟上。
正所謂“30年河?xùn)|，30年河西”，珠江西岸已經(jīng)默默儲(chǔ)備能量等待爆發(fā)，珠江的東、西岸，正悄悄上演某種周期性的變化。
地理環(huán)境和政治地位就注定珠海不一般，而珠海在錯(cuò)過(guò)了產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的最好時(shí)機(jī)下，也走出了一條不同于大灣區(qū)其他城市的發(fā)展套路。
大灣區(qū)城市之下，各城市分工不同，想要讀懂珠海樓市，就必須認(rèn)識(shí)到：寧?kù)o美麗的珠海，只需做好自己，就能體現(xiàn)其他城市不具備的競(jìng)爭(zhēng)力。
一個(gè)城市的生態(tài)價(jià)值，是永遠(yuǎn)不會(huì)被低估的。
作為大灣區(qū)土地開(kāi)發(fā)程度最小、低端產(chǎn)業(yè)聚集最小、農(nóng)民房最少、人口密度和人口素質(zhì)最均衡的城市，珠海的價(jià)值將被長(zhǎng)期看好。
飯后去情侶路的海邊散步，去灣仔吃吃海鮮，去香洲逛逛商圈，周末或節(jié)假日開(kāi)車(chē)去深圳約上三五好友吃飯，以后還能坐上地鐵去廣州喝個(gè)早餐，還可以去香港澳門(mén)幫朋友們代購(gòu)。
這是其他城市可望而不可即的舒適。
珠海有價(jià)值，但珠海應(yīng)該買(mǎi)哪里？
珠海有個(gè)最特殊的區(qū)域，橫琴。很多人說(shuō)珠海是珠海，橫琴是橫琴。
確實(shí)，橫琴太特殊，一個(gè)自貿(mào)區(qū)定調(diào)了橫琴的地位，旁邊又是澳門(mén)，能直接承接澳門(mén)的產(chǎn)業(yè)和人口外溢。早在此前，澳門(mén)行政區(qū)長(zhǎng)官發(fā)表首份施政報(bào)告：
希望珠海橫琴引入澳門(mén)制度，成為第二個(gè)澳門(mén)。
橫琴和澳門(mén)的經(jīng)濟(jì)真的是要共同發(fā)展，橫琴缺的資本，澳門(mén)有，澳門(mén)缺的土地，橫琴有，這種強(qiáng)CP組合意味著珠海的潛力無(wú)限。
何況還有橫琴新區(qū)和自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)這種國(guó)家級(jí)頭銜，擔(dān)當(dāng)?shù)氖菄?guó)家戰(zhàn)略重任，橫琴意義政治重大。
但橫琴的價(jià)值現(xiàn)在全體現(xiàn)在價(jià)格上了，珠海最高端、最牛逼的橫琴的房子基本已經(jīng)要賣(mài)到5萬(wàn)+，接近6萬(wàn)，然而呈現(xiàn)在我們面前的卻仍然只是開(kāi)始中的珠海，任憑銷(xiāo)售向著一片空地大談規(guī)劃概念，依然無(wú)法改變橫琴當(dāng)下產(chǎn)業(yè)未落地、人口未導(dǎo)入的局面。
如果說(shuō)前海需要15-20年，橫琴又需要多少年呢？當(dāng)下的橫琴已經(jīng)用房地產(chǎn)紅利收割一波了，絢爛的圖景被鐮刀無(wú)情絞殺，價(jià)格基本被提前透支，橫琴當(dāng)下顯得有點(diǎn)急躁了。
從橫琴往北走，是珠海發(fā)展最為成熟的主城區(qū)，香洲區(qū)。
老香洲、新香洲、吉大和拱北。和所有城市的主城區(qū)一樣，老城區(qū)配套最為完善、市內(nèi)交通便捷、教育資源優(yōu)質(zhì)，但土地開(kāi)發(fā)飽和程度高，想象空間真的很低。
老城區(qū)已經(jīng)有局部老化的痕跡，新香洲是生活配套吃喝玩樂(lè)都不缺，吉大有各種高端酒店和寫(xiě)字樓，還有博物館和濱海公園，拱北是連接澳門(mén)的出入口，有珠海最繁華的商業(yè)區(qū)，也是吃宵夜逛街的好地方，對(duì)于本地人而言，主城區(qū)是最佳的生活場(chǎng)所，但這里房?jī)r(jià)已經(jīng)3-4萬(wàn)。
主城區(qū)價(jià)格基本體現(xiàn)價(jià)值，投資很穩(wěn)，但暴擊可能性不高。
繼續(xù)往北是唐家灣板塊，這是最有可能暴擊的區(qū)域。
北部高新區(qū)，最大亮點(diǎn)是優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，這點(diǎn)放在珠海看不出來(lái)，但放在整個(gè)粵港澳大灣區(qū)中，優(yōu)勢(shì)就凸顯了。
唐家基本處于中山、珠海、深圳、澳門(mén)的地理中心位置，北部直接挨著中山，4公里可以直接到中山南朗，到翠亨新區(qū)不過(guò)30多公里，從前海中心區(qū)到唐家也不過(guò)30多公里，到澳門(mén)也不過(guò)35公里。
并且唐家能直接對(duì)接深中通道和深珠通道，從前海出發(fā)跨越伶仃洋可以直接到唐家北邊界。
在內(nèi)部，從唐家到老香洲也就18公里，一條興業(yè)快線和金琴快線，20分鐘知道到達(dá)主城區(qū)，真正是內(nèi)外兼顧的區(qū)域。
正應(yīng)了那句話，小孩才做選擇，成年人，什么都想要。
唐家另一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是產(chǎn)業(yè)和教育。
比起紙上產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，唐家初步形成新一代通信、人工智能、物流網(wǎng)等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，是珠海創(chuàng)業(yè)能力最強(qiáng)的板塊，截止2017年全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)127家，高新技術(shù)企業(yè)352家，上市掛牌企業(yè)近40家，集聚金山軟件、魅族、小米、360、歡聚時(shí)代、炬力、全志、歐比特(300053,股吧)等一大批超高人氣的知名企業(yè)，未來(lái)這里匯聚的超高凈值人群超5萬(wàn)名。
珠海的幾大高校，包括中山大學(xué)珠海分校、北理工珠海學(xué)院、北師大珠海分校等4所市內(nèi)高校資源就在此。
唐家曾拍下多塊地王，雅居樂(lè)、格力都有地塊，平均樓面價(jià)已經(jīng)2.9萬(wàn)左右，想要盈利基本要賣(mài)5萬(wàn)，但當(dāng)下唐家的均價(jià)2.4-2.7萬(wàn)左右，明顯面粉比面包貴。
樓面價(jià)比售價(jià)還貴，開(kāi)發(fā)商等于賣(mài)一套虧一套，如此旺盛的羊毛，還是值得薅一薅的。
而西部的兩個(gè)片區(qū)，金灣和斗門(mén)，相比斗門(mén)，金灣的航空新城也是近些年熱炒的區(qū)域。
因?yàn)榈匦蜗拗?，距離香洲城區(qū)位置比較遠(yuǎn)，高峰期經(jīng)常塞車(chē)，過(guò)去只有一條珠海大橋，現(xiàn)在等洪鶴大橋和金海大橋建設(shè)完成后，從金灣到橫琴和香洲區(qū)也只要十幾二十分鐘，可以直接拉進(jìn)和東部的距離。
產(chǎn)業(yè)的集聚倒不多，相比唐家，金灣的產(chǎn)業(yè)還只有框架，缺乏骨肉，知名企業(yè)并不多，更多是打造一個(gè)綜合式的宜居片區(qū)，但當(dāng)下價(jià)格普遍也在2.4-2.7萬(wàn)之間，有炒作嫌疑，未來(lái)不確定性因素有點(diǎn)大。
斗門(mén)投資一直不建議，這次考察之后仍然堅(jiān)定我的判斷。
價(jià)格基本匹配價(jià)值，是新珠海人上車(chē)的首選，斗門(mén)的城市面貌更為原生態(tài)化，一路能看到許多農(nóng)田，缺乏高端的商業(yè)配套，更多是低端能滿(mǎn)足日常生活的配套，但價(jià)格很友好，剛需倒是可以選擇。
畢竟珠海真的很宜居，人不多，也很少塞車(chē)，等通往市區(qū)的大橋開(kāi)通后，自駕也能很快速到達(dá)主城區(qū)，這個(gè)區(qū)充當(dāng)新珠海人的睡城是沒(méi)問(wèn)題的。
珠海的一通考察，我給出的投資建議是：唐家＞橫琴＞金灣
老城區(qū)和斗門(mén)更多是剛需自住考慮，這里不再贅述。
2萬(wàn)多的均價(jià)，唐家可迎來(lái)暴擊的可能性更大，畢竟面粉都比面包貴了，不用當(dāng)心被宰。
現(xiàn)在已經(jīng)有產(chǎn)業(yè)了，等3-5年交通和配套落地，這里自然不會(huì)是珠海人的唐家，而可能全國(guó)人的珠海了。
投資千萬(wàn)記得要選本地人看得上，外地人也買(mǎi)得起區(qū)域。
主城區(qū)的老珠海人要想買(mǎi)環(huán)境好的新房，往南是橫琴太貴，只能往北走，投資客想買(mǎi)肯定選擇好環(huán)境且買(mǎi)得起的區(qū)域，橫琴是牛批，但價(jià)格更牛批。
而且珠海不缺概念，但比起抓住澳門(mén)，我覺(jué)得不如抓住深圳。
所以屬于唐家房?jī)r(jià)的行情補(bǔ)位，遲早會(huì)來(lái)。
第二個(gè)是橫琴，不敢懷疑它不行，但兌現(xiàn)周期太長(zhǎng)，房?jī)r(jià)漲太猛，想象空間一再被壓縮，除非資金確實(shí)足夠又沒(méi)有一線城市的購(gòu)房名額，倒是可以賭一賭橫琴。
但不建議你購(gòu)買(mǎi)所謂的70年產(chǎn)權(quán)的小戶(hù)型住宅，別聽(tīng)銷(xiāo)售忽悠，都已經(jīng)鐵下心去買(mǎi)橫琴了，就是看中好區(qū)域，既然是好區(qū)域，自然是好產(chǎn)品的升值空間才會(huì)大。珠?，F(xiàn)在雖然取消限購(gòu)，外地人可購(gòu)買(mǎi)一套，但子彈打不中真的是白搭。
記住，樓市分化時(shí)代，好品質(zhì)的房子才能脫穎而出。
第三個(gè)金灣，金灣的航空新城不確定性更大，規(guī)劃看著很牛批，但城市發(fā)展肯定有重點(diǎn)，唐家是發(fā)展的重點(diǎn)，那金灣就有點(diǎn)尷尬了。
就和深圳喊著東進(jìn)，卻馬不停蹄一路往西一樣，有時(shí)候嘴上說(shuō)的和手上做的還真不一樣。
金灣和唐家是一半海水一半火焰的區(qū)域，投資剛需各占一半天下，但誰(shuí)更牛批，就看誰(shuí)產(chǎn)業(yè)落地得更快、引入的人越多了。
珠海考察后確實(shí)感慨，空氣好、環(huán)境好、人又少、不堵車(chē)、能看海、重點(diǎn)還有產(chǎn)業(yè)，優(yōu)質(zhì)城市加盤(pán)子小，是珠海能迎風(fēng)而漲的因素。
而深圳樓市滾燙的熱水中已經(jīng)加了冷水降溫，珠海呢？
有可能恰好是風(fēng)起之時(shí)。
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