一個城市有沒有潛力，通常會聊到幾點指標。
人口有沒過千萬、GDP產值有沒破萬億、面積有沒上萬平方米，都以為數(shù)值越高，這座城市越有價值，但這真不是一個“三高”比賽場地。
有一類城市，經濟總量小、人口不多、也沒什么厲害的產業(yè)，但名氣卻不小、房價也是出奇地高。比如福建的廈門、海南的三亞以及粵港澳的珠海。
事實就是：不是所有的小而美都沒有價值。
珠海，人口不多，只有200萬的人口，GDP產值不算高，但人均GDP排名全國第四，從2010年開始珠海房價就進入萬元大關，一路堅挺往上走，目前珠海市場的整體房價在2萬+。
雖然珠海的人口基礎和產業(yè)基礎決定了它不可能成為超級大城市，但本就人各有志，珠海的意向也從不在此。
這個世界上還有一種另類的城市，它們小塊頭卻有大能量，在富裕、文明、宜居程度上都能位居全球城市前列，比如慕尼黑（130萬人）、阿姆斯特丹（110萬人）、米蘭（133萬人）等等。
而珠海就是這類城市，走的從來不是體量，而是質量和高度。
珠海天生富貴命，后天還有恃無恐的偏愛。
珠海毗鄰港澳，環(huán)抱南海、東依西江，背靠珠三角，是珠江西口岸的核心城市，中國最早的經濟特區(qū)，2015年一個橫琴自貿區(qū)規(guī)劃橫空出世，珠海政治地位瞬間被拔高。
國際經驗表明，港口城市潛力巨大，珠海無論是自身發(fā)展，還是向外衍生，都能真正做到游刃有余、進退自如。
2018年兩會期間，總理報告正式確定“粵港澳大灣區(qū)一體化發(fā)展”；2019年初，粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要正式發(fā)布，其中特別提出珠江口東西岸要協(xié)同發(fā)展。
政策一落地，重大工程馬上提速，資金瘋狂涌入，18年開始，2年時間，港珠澳大橋通車、深中通道開建、深珠通道官宣、珠機城軌、十字門隧道進入主體施工階段，廣州地鐵18號線延至珠海，未來的珠海能真正融入粵港澳大灣區(qū)1小時經濟圈內。
與此同時，西門子、華大基因(300676,股吧)、華為、騰訊、阿里、螞蟻金服等知名企業(yè)相繼落戶珠海。
典型的交通鋪路，產業(yè)跟上。
正所謂“30年河東，30年河西”，珠江西岸已經默默儲備能量等待爆發(fā)，珠江的東、西岸，正悄悄上演某種周期性的變化。
地理環(huán)境和政治地位就注定珠海不一般，而珠海在錯過了產業(yè)化發(fā)展的最好時機下，也走出了一條不同于大灣區(qū)其他城市的發(fā)展套路。
大灣區(qū)城市之下，各城市分工不同，想要讀懂珠海樓市，就必須認識到：寧靜美麗的珠海，只需做好自己，就能體現(xiàn)其他城市不具備的競爭力。
一個城市的生態(tài)價值，是永遠不會被低估的。
作為大灣區(qū)土地開發(fā)程度最小、低端產業(yè)聚集最小、農民房最少、人口密度和人口素質最均衡的城市，珠海的價值將被長期看好。
飯后去情侶路的海邊散步，去灣仔吃吃海鮮，去香洲逛逛商圈，周末或節(jié)假日開車去深圳約上三五好友吃飯，以后還能坐上地鐵去廣州喝個早餐，還可以去香港澳門幫朋友們代購。
這是其他城市可望而不可即的舒適。
珠海有價值，但珠海應該買哪里？
珠海有個最特殊的區(qū)域，橫琴。很多人說珠海是珠海，橫琴是橫琴。
確實，橫琴太特殊，一個自貿區(qū)定調了橫琴的地位，旁邊又是澳門，能直接承接澳門的產業(yè)和人口外溢。早在此前，澳門行政區(qū)長官發(fā)表首份施政報告：
希望珠海橫琴引入澳門制度，成為第二個澳門。
橫琴和澳門的經濟真的是要共同發(fā)展，橫琴缺的資本，澳門有，澳門缺的土地，橫琴有，這種強CP組合意味著珠海的潛力無限。
何況還有橫琴新區(qū)和自貿試驗區(qū)這種國家級頭銜，擔當?shù)氖菄覒?zhàn)略重任，橫琴意義政治重大。
但橫琴的價值現(xiàn)在全體現(xiàn)在價格上了，珠海最高端、最牛逼的橫琴的房子基本已經要賣到5萬+，接近6萬，然而呈現(xiàn)在我們面前的卻仍然只是開始中的珠海，任憑銷售向著一片空地大談規(guī)劃概念，依然無法改變橫琴當下產業(yè)未落地、人口未導入的局面。
如果說前海需要15-20年，橫琴又需要多少年呢？當下的橫琴已經用房地產紅利收割一波了，絢爛的圖景被鐮刀無情絞殺，價格基本被提前透支，橫琴當下顯得有點急躁了。
從橫琴往北走，是珠海發(fā)展最為成熟的主城區(qū)，香洲區(qū)。
老香洲、新香洲、吉大和拱北。和所有城市的主城區(qū)一樣，老城區(qū)配套最為完善、市內交通便捷、教育資源優(yōu)質，但土地開發(fā)飽和程度高，想象空間真的很低。
老城區(qū)已經有局部老化的痕跡，新香洲是生活配套吃喝玩樂都不缺，吉大有各種高端酒店和寫字樓，還有博物館和濱海公園，拱北是連接澳門的出入口，有珠海最繁華的商業(yè)區(qū)，也是吃宵夜逛街的好地方，對于本地人而言，主城區(qū)是最佳的生活場所，但這里房價已經3-4萬。
主城區(qū)價格基本體現(xiàn)價值，投資很穩(wěn)，但暴擊可能性不高。
繼續(xù)往北是唐家灣板塊，這是最有可能暴擊的區(qū)域。
北部高新區(qū)，最大亮點是優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，這點放在珠?？床怀鰜?，但放在整個粵港澳大灣區(qū)中，優(yōu)勢就凸顯了。
唐家基本處于中山、珠海、深圳、澳門的地理中心位置，北部直接挨著中山，4公里可以直接到中山南朗，到翠亨新區(qū)不過30多公里，從前海中心區(qū)到唐家也不過30多公里，到澳門也不過35公里。
并且唐家能直接對接深中通道和深珠通道，從前海出發(fā)跨越伶仃洋可以直接到唐家北邊界。
在內部，從唐家到老香洲也就18公里，一條興業(yè)快線和金琴快線，20分鐘知道到達主城區(qū)，真正是內外兼顧的區(qū)域。
正應了那句話，小孩才做選擇，成年人，什么都想要。
唐家另一個優(yōu)勢就是產業(yè)和教育。
比起紙上產業(yè)規(guī)劃，唐家初步形成新一代通信、人工智能、物流網(wǎng)等戰(zhàn)略新興產業(yè)，是珠海創(chuàng)業(yè)能力最強的板塊，截止2017年全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)127家，高新技術企業(yè)352家，上市掛牌企業(yè)近40家，集聚金山軟件、魅族、小米、360、歡聚時代、炬力、全志、歐比特(300053,股吧)等一大批超高人氣的知名企業(yè)，未來這里匯聚的超高凈值人群超5萬名。
珠海的幾大高校，包括中山大學珠海分校、北理工珠海學院、北師大珠海分校等4所市內高校資源就在此。
唐家曾拍下多塊地王，雅居樂、格力都有地塊，平均樓面價已經2.9萬左右，想要盈利基本要賣5萬，但當下唐家的均價2.4-2.7萬左右，明顯面粉比面包貴。
樓面價比售價還貴，開發(fā)商等于賣一套虧一套，如此旺盛的羊毛，還是值得薅一薅的。
而西部的兩個片區(qū)，金灣和斗門，相比斗門，金灣的航空新城也是近些年熱炒的區(qū)域。
因為地形限制，距離香洲城區(qū)位置比較遠，高峰期經常塞車，過去只有一條珠海大橋，現(xiàn)在等洪鶴大橋和金海大橋建設完成后，從金灣到橫琴和香洲區(qū)也只要十幾二十分鐘，可以直接拉進和東部的距離。
產業(yè)的集聚倒不多，相比唐家，金灣的產業(yè)還只有框架，缺乏骨肉，知名企業(yè)并不多，更多是打造一個綜合式的宜居片區(qū)，但當下價格普遍也在2.4-2.7萬之間，有炒作嫌疑，未來不確定性因素有點大。
斗門投資一直不建議，這次考察之后仍然堅定我的判斷。
價格基本匹配價值，是新珠海人上車的首選，斗門的城市面貌更為原生態(tài)化，一路能看到許多農田，缺乏高端的商業(yè)配套，更多是低端能滿足日常生活的配套，但價格很友好，剛需倒是可以選擇。
畢竟珠海真的很宜居，人不多，也很少塞車，等通往市區(qū)的大橋開通后，自駕也能很快速到達主城區(qū)，這個區(qū)充當新珠海人的睡城是沒問題的。
珠海的一通考察，我給出的投資建議是：唐家＞橫琴＞金灣
老城區(qū)和斗門更多是剛需自住考慮，這里不再贅述。
2萬多的均價，唐家可迎來暴擊的可能性更大，畢竟面粉都比面包貴了，不用當心被宰。
現(xiàn)在已經有產業(yè)了，等3-5年交通和配套落地，這里自然不會是珠海人的唐家，而可能全國人的珠海了。
投資千萬記得要選本地人看得上，外地人也買得起區(qū)域。
主城區(qū)的老珠海人要想買環(huán)境好的新房，往南是橫琴太貴，只能往北走，投資客想買肯定選擇好環(huán)境且買得起的區(qū)域，橫琴是牛批，但價格更牛批。
而且珠海不缺概念，但比起抓住澳門，我覺得不如抓住深圳。
所以屬于唐家房價的行情補位，遲早會來。
第二個是橫琴，不敢懷疑它不行，但兌現(xiàn)周期太長，房價漲太猛，想象空間一再被壓縮，除非資金確實足夠又沒有一線城市的購房名額，倒是可以賭一賭橫琴。
但不建議你購買所謂的70年產權的小戶型住宅，別聽銷售忽悠，都已經鐵下心去買橫琴了，就是看中好區(qū)域，既然是好區(qū)域，自然是好產品的升值空間才會大。珠?，F(xiàn)在雖然取消限購，外地人可購買一套，但子彈打不中真的是白搭。
記住，樓市分化時代，好品質的房子才能脫穎而出。
第三個金灣，金灣的航空新城不確定性更大，規(guī)劃看著很牛批，但城市發(fā)展肯定有重點，唐家是發(fā)展的重點，那金灣就有點尷尬了。
就和深圳喊著東進，卻馬不停蹄一路往西一樣，有時候嘴上說的和手上做的還真不一樣。
金灣和唐家是一半海水一半火焰的區(qū)域，投資剛需各占一半天下，但誰更牛批，就看誰產業(yè)落地得更快、引入的人越多了。
珠?？疾旌蟠_實感慨，空氣好、環(huán)境好、人又少、不堵車、能看海、重點還有產業(yè)，優(yōu)質城市加盤子小，是珠海能迎風而漲的因素。
而深圳樓市滾燙的熱水中已經加了冷水降溫，珠海呢？
有可能恰好是風起之時。
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