對于中國房地產(chǎn)而言，過去二十年是高速發(fā)展的黃金年代；對于博鰲房地產(chǎn)論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創(chuàng)立以來就伴隨著房地產(chǎn)一路向前，記錄著這二十年恢弘的歷史。
歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體遍尋二十年來中國地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的傳奇故事與獨(dú)特視野，并推出“博鰲20年”系列采訪特稿。
未來，我們還將繼續(xù)見證。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “環(huán)滁皆山也”，滁州這座城市，因歐陽修的《醉翁亭記》而千古留名。
創(chuàng)立于1993年的金鵬，如今已發(fā)展為多元并舉的安徽前5強(qiáng)的上規(guī)模民營企業(yè)，孫氏四兄弟的創(chuàng)業(yè)故事在當(dāng)?shù)匾彩锹劽谶儭＝谖覀兟涞爻莅菰L了金鵬控股集團(tuán)總裁孫元祥先生，并深入了解這家區(qū)域領(lǐng)先的皖系房企。
孫元祥總裁出生在改革開放那一年，他看到了時(shí)代的變化潮流，到處充滿發(fā)展機(jī)遇，四兄弟一起帶領(lǐng)金鵬在改革的浪潮中創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)的奇跡。
從三四線城市滁州走出，金鵬的發(fā)展軌跡與其他房企略顯不同。
從建筑裝飾、地產(chǎn)開發(fā)到物業(yè)服務(wù)、文旅、生態(tài)環(huán)保等，這家全產(chǎn)業(yè)鏈綜合性公司擁有的業(yè)態(tài)包羅萬象，引人注目。
金鵬在房地產(chǎn)上下游做了很多努力，不僅將總部遷至合肥，近年還確立了一站式美好生活城市運(yùn)營商的企業(yè)定位，并圍繞美好生活綜合服務(wù)實(shí)施多元驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略布局。
“金鵬不追求規(guī)模多大，但是一定要做長久，一定要做個(gè)百年老店。”金鵬控股集團(tuán)總裁孫元祥這樣表示。在對話中，我們能感受到孫元祥身上擁有企業(yè)家長遠(yuǎn)的眼光和清晰的規(guī)劃。
沉下心來把品質(zhì)做好，地產(chǎn)暫無上市計(jì)劃
對于疫情之后的發(fā)展趨勢，每家企業(yè)都有自己的判斷。在孫元祥看來，疫情對地產(chǎn)有一定影響，但購房需求沒有消失。
“下半年的情況不好預(yù)測，如果按五一假期的銷售情況來看，今年銷售水平能維持去年的水平。”據(jù)了解，金鵬地產(chǎn)去年銷售過百億。
事實(shí)上，金鵬地產(chǎn)板塊發(fā)展12年，布局的城市主要還是聚焦在蘇皖區(qū)域，四省六個(gè)城市，分別是滁州、合肥、蚌埠、高郵、商丘及青島。
目前，金鵬地產(chǎn)在建在售項(xiàng)目面積逾700萬平方米，新增土儲(chǔ)面積200萬平方米，總貨值300多億元。
孫元祥也提及，規(guī)模對整個(gè)行業(yè)或房企非常關(guān)鍵。從投融資角度看，金融機(jī)構(gòu)首先看規(guī)模，然后才考慮產(chǎn)品品質(zhì)、市場占有率等各方面情況。但在金鵬的重要性排序上，品質(zhì)和規(guī)模放在同等位置，而且這兩年對品質(zhì)要更為關(guān)注。
“這兩年金鵬的主打方向是改善型住房，沉下心來把品質(zhì)做好，才有資格做改善型住房。房子品質(zhì)提升后，金鵬的規(guī)模還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)張。”孫元祥這樣解釋道。
但對于中小房企而言，規(guī)模也是發(fā)展的瓶頸，金鵬也不例外。
孫元祥感嘆：“現(xiàn)在做千億企業(yè)的機(jī)會(huì)一去不復(fù)返，以前機(jī)會(huì)太多了。”2008年，金鵬地產(chǎn)集團(tuán)成立，經(jīng)歷過一段靜默期，據(jù)孫元祥介紹，直到2013年以后地產(chǎn)版塊才逐步做強(qiáng)。
錯(cuò)失地產(chǎn)黃金十年，要通過接下來的努力追回來，首先是連接資本市場。
今年涉房企業(yè)赴港上市和年中“牛市”話題被持續(xù)討論，上半年已有21家涉房企業(yè)赴港遞交招股書，其中有9家為物管企業(yè)。
“上市可以提升整個(gè)集團(tuán)管理水平，也是目前發(fā)展的必要。”孫元祥透露稱，金鵬也有這個(gè)打算，地產(chǎn)板塊暫時(shí)不考慮上市，先推動(dòng)幾大地產(chǎn)支持版塊逐步上市。
具體而言，綠色建筑跟節(jié)能科技的筑工集團(tuán)，預(yù)計(jì)在明年或2022上半年有望在國內(nèi)上市。金鵬物業(yè)公司計(jì)劃赴港上市，而中鵬環(huán)保集團(tuán)也準(zhǔn)備在國內(nèi)上市。
“未來，特別是地產(chǎn)要有裝配式建筑，有裝配式工廠支持，競爭力才會(huì)強(qiáng)。”孫元祥給出了自己的判斷，也看到這個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景。
打開APP 閱讀最新報(bào)道
“相關(guān)多元化”
近幾年，金鵬對地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加緊提速。2017年至2019，金鵬先后成立了投資、文旅集團(tuán)，金鵬地產(chǎn)集團(tuán)總部遷至合肥，隨后金鵬商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)成立。圍繞客戶居住的地產(chǎn)開發(fā)為核心，布局投資、文旅、筑工、環(huán)保、商業(yè)地產(chǎn)、建設(shè)、物業(yè)為一體的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈。
“產(chǎn)業(yè)鏈未來必定要打通的，所以是相關(guān)多元化，暫時(shí)不會(huì)探索其他新業(yè)務(wù)。”在孫元祥對“多元化”的戰(zhàn)略布局里，金鵬是從下游開始先做好建設(shè)，再做房地產(chǎn)，再往上游做。他表示房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是必然的，但如果盲目多元化，會(huì)造成管理能力跟不上，或感覺這個(gè)行業(yè)沒有利潤。
對于城市的選擇，孫元祥也有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：金鵬建設(shè)業(yè)務(wù)發(fā)展到哪里，才會(huì)到那里去布局地產(chǎn)：“這是解決水土不服的問題，建設(shè)是排頭兵，通過建設(shè)把房地產(chǎn)帶出去，這是一個(gè)方向。”
因此，在金鵬地產(chǎn)的規(guī)劃里，重點(diǎn)發(fā)展方向還是集中在長三角經(jīng)濟(jì)圈。至于拿地模式，孫元祥稱，集團(tuán)拿地模式有三種，一是招拍掛，但不會(huì)太激進(jìn)。
此外，金鵬通過股權(quán)掛牌形式與政府平臺(tái)公司合作共贏。孫元祥強(qiáng)調(diào)，這不是代建模式，是股權(quán)合作模式，要有好的運(yùn)營和品質(zhì)去帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是帶動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，對推動(dòng)金鵬地產(chǎn)規(guī)模也有利。
最后一種模式是一級土地整理。金鵬通過商業(yè)綜合體的建設(shè)和運(yùn)營跟政府合作，一方面是主動(dòng)跟有需求的政府商洽，另一方面是政府選擇做產(chǎn)業(yè)鏈綜合能力比較強(qiáng)的企業(yè)合作。
商業(yè)地產(chǎn)板塊，金鵬擁有三條產(chǎn)品線，包括玖玖城市廣場、玖玖生活廣場以及玖玖街，分別在合肥、滁州和蚌埠均有建設(shè)運(yùn)營的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。目前來看，金鵬商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模仍有待拓展，尚屬“年輕”。
“未來房地產(chǎn)會(huì)做大下游產(chǎn)業(yè)道路，金鵬對發(fā)展有信心，過去已經(jīng)做好準(zhǔn)備。對民企來講，要在夾縫中生存，只有把成本控制下來，提供高性價(jià)比的產(chǎn)品，以后才有競爭優(yōu)勢。”
孫元祥的話縈繞在采訪最后，筆者思緒一直停留在滁州這座山城里。
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對金鵬控股集團(tuán)總裁孫元祥先生的采訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年疫情對于地產(chǎn)影響大嗎？去年地產(chǎn)銷售過百億，今年能維持去年水平嗎？
孫元祥：有一定影響，因?yàn)樵谝咔槠陂g，售樓部是關(guān)閉的，雖然有一些宣傳說“網(wǎng)上看房選房”，但這個(gè)成交率太低了，因?yàn)槔习傩?603883,股吧)買一套房非常不容易，還是希望在現(xiàn)場實(shí)地感受，停工停業(yè)對線下銷售影響很大。
一旦疫情結(jié)束以后，購房需求尤其是剛需還是有的，特別是這幾個(gè)月銷售提升比較快。像五一、端午假期都比往年銷售量有所增加，今年下半年情況不好預(yù)測，目前看來，銷售情況比較樂觀，今年應(yīng)當(dāng)能維持去年水平略有突破。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：金鵬對銷售規(guī)模、排名的看法是怎樣的？有具體目標(biāo)嗎？
孫元祥：規(guī)模對整個(gè)行業(yè)或房企非常關(guān)鍵，從投融資角度看，金融機(jī)構(gòu)首先可能看的是規(guī)模，才考慮產(chǎn)品品質(zhì)、市場占有率等各方面情況。
這兩年，房地產(chǎn)走勢是一邊在尋求規(guī)模化，一邊也在抗風(fēng)險(xiǎn)。金鵬在排序上，最起碼品質(zhì)和規(guī)模是放在同等位置，這兩年對品質(zhì)要更加關(guān)注和注重。金鵬的主打方向是改善型住房，要沉下心來把品質(zhì)做好才有資格做改善型住房，才有資格取得更好的規(guī)模增長。
因此，金鵬打造產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，把品質(zhì)做得更好，強(qiáng)化下游產(chǎn)品和服務(wù)能力，從綠色建筑、智慧建筑、物業(yè)服務(wù)上綜合打造產(chǎn)品的競爭力。提升整個(gè)房產(chǎn)品質(zhì)后，金鵬的規(guī)模還會(huì)繼續(xù)增長和擴(kuò)張。
目前規(guī)模對金鵬來說是一個(gè)瓶頸，主要還是受大環(huán)境影響，受各方面政策影響，又考慮到企業(yè)安全、人才規(guī)模，所以這其實(shí)很矛盾。
現(xiàn)在做千億企業(yè)的機(jī)會(huì)一去不復(fù)返，以前的機(jī)會(huì)太多了。（笑）
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：金鵬目前的融資渠道主要有哪些，此前房企在內(nèi)地融資是受到嚴(yán)格監(jiān)管的，但最近似乎有放松的跡象，您認(rèn)為今年房企的融資環(huán)境會(huì)是什么情況？
孫元祥：目前金鵬地產(chǎn)沒有上市，跟上市或國企比，金鵬融資成本應(yīng)該比他們高。
融資渠道方面，主要是銀行、信托，但現(xiàn)在信托管理緊。金鵬真正投入房地產(chǎn)是從2013年以后，一直保持較低且合理的融資杠桿。
今年融資環(huán)境整體向好，包括項(xiàng)目貸款做得比較順利，但也受到房地產(chǎn)控制影響，一些信托還是有一定難度。但國家大力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，筑工尤其是節(jié)能科技、裝配式建筑等綠色產(chǎn)業(yè)，已成為國家裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地之一，我們和部分銀行的合作正是通過綠色金融來獲得融資支持。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：會(huì)考慮上市嗎？
孫元祥：上市可以促進(jìn)整個(gè)集團(tuán)管理水平，也是現(xiàn)階段發(fā)展的必要，因?yàn)檫@個(gè)非常關(guān)鍵。
金鵬是把下游集團(tuán)，包括綠色建筑跟節(jié)能結(jié)合起來成立一個(gè)筑工集團(tuán)，這個(gè)集團(tuán)將在明年或者后年上半年在國內(nèi)上市。
除了筑工集團(tuán)，金鵬還計(jì)劃推動(dòng)物業(yè)公司赴港上市，另外中鵬環(huán)保也準(zhǔn)備在國內(nèi)上市。
目前這三個(gè)集團(tuán)的上市都在推動(dòng)中，最快完成的應(yīng)該是筑工集團(tuán)，第二是中鵬環(huán)保，預(yù)計(jì)到2022年把物業(yè)集團(tuán)推到香港上市。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：金鵬拿地模式是什么？
孫元祥：目前走差異化道路，集團(tuán)拿地模式有三種，一種是招拍掛，我們不是太激進(jìn)，以穩(wěn)健經(jīng)營為導(dǎo)向。
第二，通過和政府平臺(tái)公司合作，政府需要有開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)去打造地塊，金鵬通過股權(quán)掛牌形式跟政府合作，這不是代建模式，是股權(quán)合作模式。要有好的運(yùn)營和品質(zhì)去帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是帶動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。
最后一種模式是一級土地整理的形式。
金鵬也做商業(yè)綜合體，通過商業(yè)運(yùn)營服務(wù)能力跟政府合作，一方面金鵬主動(dòng)跟有需求的政府溝通，另一方面是政府會(huì)選擇做產(chǎn)業(yè)鏈綜合能力比較強(qiáng)的企業(yè)一起做，甚至?xí)嬖趯€的形式合作。作為一站式美好生活運(yùn)營商，我們也是希望為政府和社會(huì)，提供解決復(fù)雜問題的系統(tǒng)方案。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：頭部房企也選擇在二三線布局，您會(huì)感到有競爭壓力嗎？
孫元祥：整個(gè)國家大環(huán)境有“兩難”，一是房企沒辦法像過去跨越式發(fā)展，二是不能過度利用杠桿去發(fā)展，有一定限制，利用金融手段，管理非常嚴(yán)。想快速做大規(guī)模，資金杠桿率要高，每個(gè)拿到的項(xiàng)目都要融資。
所以現(xiàn)在有經(jīng)營壓力，大環(huán)境的影響給金鵬最大的壓力是限價(jià)，對房地產(chǎn)企業(yè)來講，盲目擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)是非常大的，有的企業(yè)預(yù)測政府今年下半年會(huì)把房價(jià)放開，拿的面粉（拿地）價(jià)格跟面包價(jià)格（樓價(jià)）基本差不多，所以也是風(fēng)險(xiǎn)所在。
金鵬走差異化道路，但在和企業(yè)合作方面，如果雙方都要規(guī)模，這兩個(gè)其實(shí)是有利益沖突的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：金鵬地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在四個(gè)省，有布局其他省份的想法嗎？
孫元祥：目前來講，又想做規(guī)模，又想節(jié)約成本，所以金鵬的建設(shè)業(yè)務(wù)發(fā)展到哪，才會(huì)想到那里去布局地產(chǎn)。
這是解決水土不服的問題，建設(shè)是排頭兵，通過建設(shè)把房地產(chǎn)帶出去，這是一個(gè)方向。
第二，房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展方向目前還集中在長三角經(jīng)濟(jì)圈。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：金鵬目前有八個(gè)子集團(tuán)，涉及文旅、筑工、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)、地產(chǎn)等，怎么看待多元化發(fā)展？地產(chǎn)轉(zhuǎn)型前景在哪里？
孫元祥：集團(tuán)是相關(guān)多元化，是圍繞房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈在做多元化，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營這四個(gè)產(chǎn)業(yè)，是跟房地產(chǎn)密切關(guān)聯(lián)的，這種產(chǎn)業(yè)鏈未來必定要打通的，所以叫相關(guān)多元化。
如果盲目多元化，比較麻煩，會(huì)造成管理能力跟不上，難以盈利。金鵬目前還是圍繞品質(zhì)核心打造這四個(gè)產(chǎn)業(yè)，沒有探索其他新業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是必然的，隨著城市化建設(shè)發(fā)展，長期來看房地產(chǎn)總量會(huì)壓縮，企業(yè)一味追求規(guī)模，做大了反而市場需求在縮小的時(shí)候，轉(zhuǎn)型就很難。
大部分房企都在轉(zhuǎn)型，比如碧桂園在做機(jī)器人、恒大造車等，這是考慮未來轉(zhuǎn)型去布局的，對目前房地產(chǎn)發(fā)展有促進(jìn)作用，畢竟投工業(yè)了，肯定要有很多用地和城市配套。
金鵬的打法是從“房地產(chǎn)開發(fā)商”走向“城市綜合服務(wù)運(yùn)營商”，先從下游開始把建設(shè)做好，再做房地產(chǎn)，做好以后往上游做，一步步走，這樣管理能力強(qiáng)，逐步建立起確定的資源優(yōu)勢。一站式生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力，大大提升與政府及行業(yè)合作的便利度。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您怎么看房企的高周轉(zhuǎn)模式？如何規(guī)避高周轉(zhuǎn)帶來的問題？
孫元祥：我不贊成執(zhí)迷于高周轉(zhuǎn)模式，這肯定有問題，不符合行業(yè)規(guī)則進(jìn)行高周轉(zhuǎn)，肯定不好。
首先，追求快周轉(zhuǎn)，可能是節(jié)約成本，總包企業(yè)要考慮自己利潤，每個(gè)企業(yè)都要靠利潤來發(fā)展，若目標(biāo)不一致，僅考慮到把工期縮短來節(jié)約成本、實(shí)現(xiàn)利潤，會(huì)導(dǎo)致很多問題。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：未來想把金鵬打造成什么企業(yè)？
孫元祥：企業(yè)整體還是務(wù)實(shí)的，也有實(shí)干精神。
房企粗放的年代已經(jīng)過去了，標(biāo)準(zhǔn)化也屢遭詬病，外來企業(yè)要了解當(dāng)?shù)匦枨蟛拍馨l(fā)展，對投資的而客觀判斷和資源整合能力非常關(guān)鍵。
現(xiàn)在頭部房地產(chǎn)企業(yè)到滁州或合肥，首先都有意與金鵬產(chǎn)生合作。金鵬最大的優(yōu)勢是務(wù)實(shí)、接地氣，又有比較完善的產(chǎn)業(yè)鏈，解決問題能力強(qiáng)。因?yàn)閮?yōu)勢互補(bǔ)，合作能為雙方帶來很好的發(fā)展紅利。
我們持續(xù)在做的是，希望通過“投資、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營”四位一體化經(jīng)營，使我們的客戶、合作伙伴、政府乃至社會(huì)獲益，讓客戶資源隨著產(chǎn)品和服務(wù)延伸發(fā)展起來，在住好房子的基礎(chǔ)上，滿足人們在居住的環(huán)境、舒適性、商業(yè)配套、客戶服務(wù)等方面，提供全生命周期的服務(wù)，滿足品質(zhì)生活的更高需求，通過高品質(zhì)、多元化的產(chǎn)品與服務(wù)，打造一站式美好生活城市運(yùn)營商。
金鵬的目標(biāo)很明確，用工匠精神指引，做一個(gè)百年企業(yè)，這是所有金鵬人的目標(biāo)；不一定追求規(guī)模多大，但是一定要做長久，一定要做個(gè)百年老店。
