太原樓市政策發(fā)生了不小的變化：《民法典》的落地，央行調(diào)整房貸利率政策重磅出臺、重申“房住不炒”的定位，城市調(diào)控政策的繼續(xù)……這一系列政策，從各個(gè)方面規(guī)范著行業(yè)健康有序發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，行業(yè)要穩(wěn)定健康發(fā)展，必然經(jīng)過一段變革的陣痛。走出舒適區(qū)，才能向更理性的健康發(fā)展。

　　正本清源：《民法典》落地未來影響最大

　　今年5月正式通過、將于明年正式實(shí)施的《民法典》，對于解決房地產(chǎn)及物業(yè)行業(yè)多年來因責(zé)權(quán)利界定不嚴(yán)謹(jǐn)帶來的糾紛、頑疾，以及保護(hù)百姓利益、維護(hù)社會文明及道德生態(tài)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2021年元旦即將開始執(zhí)行的《民法典》，對普通市民買賣房屋、居住方面的影響最大。其中，居住權(quán)的影響最大。

　　山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法律事務(wù)部副主任、北京中倫文德太原律師事務(wù)所副主任張秋峰律師表示，舉個(gè)最簡單的例子，假如夫妻雙方離婚時(shí)在離婚協(xié)議中約定，離婚后的房屋所有權(quán)歸一方使用，另一方對其中的一部分房屋享有一定期限或者終身的居住權(quán)。居住權(quán)不得以轉(zhuǎn)讓、繼承的方式流轉(zhuǎn)，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)即消滅。

　　抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，這一點(diǎn)也將和以往大不同。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

　　對于市民關(guān)注廣泛的高空拋物問題，也對責(zé)任進(jìn)行了明晰。從以往的實(shí)際情況來看，高空拋物事件的受害者，往往因找不到拋物人而難以維權(quán)。之前施行的侵權(quán)責(zé)任法第87條規(guī)定，對于找不到拋物人的情形，全樓業(yè)主共同承擔(dān)賠償。而在《民法典》中，進(jìn)一步規(guī)定了高空拋物的法律責(zé)任，禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權(quán)人依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償?？赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a(bǔ)償后，有權(quán)向侵權(quán)人追償。這一條款還新增了“建筑物使用人在賠償后可追償”的條款，并明確了物管機(jī)構(gòu)需履行防范義務(wù)、公安等機(jī)關(guān)負(fù)有調(diào)查義務(wù)等。太原房產(chǎn)局物業(yè)科科長劉宏偉表示，此法條從立法上阻卻“高空拋物”等危險(xiǎn)行為發(fā)生，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)法治宣傳教育，讓所有公民認(rèn)識到高空拋物行為的違法性質(zhì)，自覺遵守法律，避免發(fā)生高空拋物行為。在侵權(quán)責(zé)任方面，民法典還明確，“從建筑物中拋擲物品，或是從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權(quán)人依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”。

　　《民法典》的落地，對市民生活影響最大。

　　珠聯(lián)璧合：連續(xù)倆月多部門聯(lián)合維穩(wěn)

　　3月，太原市房產(chǎn)管理局、太原市住房公積金管理中心等七部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于有效應(yīng)對疫情保障城鄉(xiāng)建設(shè)有序推進(jìn)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，涉及新建商品房政策扶持，工程建設(shè)資金投入，住房公積金政策支持等多方面內(nèi)容。

　　4月，太原市房產(chǎn)管理局聯(lián)合市規(guī)劃和自然資源局等三部門于4月30日發(fā)布《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，出臺房地產(chǎn)六條新政，涉及預(yù)售許可、戶型優(yōu)化等。具體內(nèi)容包括商品房預(yù)售許可、土地出讓價(jià)款繳納、商品房戶型優(yōu)化調(diào)整、公積金貸款、住房租賃、市場監(jiān)管六個(gè)方面內(nèi)容，支持房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，推動房地產(chǎn)領(lǐng)域“放管服效”改革。

　　連續(xù)兩個(gè)月，太原多部門聯(lián)合出臺兩份維穩(wěn)市場的通知意見，二者珠聯(lián)璧合，既在短期內(nèi)給困難企業(yè)以真金白銀的幫助，又在中長期內(nèi)在政策面上給與了大力度的扶持。

　　這其中，包含了很多加大扶持新建商品房的政策。因疫情影響施工建設(shè)的，已經(jīng)取得施工許可證范圍內(nèi)的樓幢申請預(yù)售許可時(shí)，預(yù)售部分投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上即可。新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管由全程監(jiān)管調(diào)整為對用于支付工程建設(shè)等費(fèi)用的重點(diǎn)監(jiān)管，商品房預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度達(dá)到監(jiān)管項(xiàng)目總預(yù)售款的40%即可，對信用評價(jià)等級A級（含）以上的房地產(chǎn)企業(yè)，重點(diǎn)監(jiān)管額度可適當(dāng)放寬5%。加快新建商品房網(wǎng)簽備案，3月底前完成所有合理銷售房屋的網(wǎng)簽備案，維護(hù)好商品房買賣雙方合法權(quán)益。

　　鼓勵(lì)和支持企業(yè)通過手機(jī)APP應(yīng)用、互聯(lián)網(wǎng)、電話等多種渠道為群眾提供線上商品房銷售、中介活動，實(shí)現(xiàn)“不見面”服務(wù)，幫助促成房地產(chǎn)交易。但與此同時(shí)，新建商品房必須取得商品房預(yù)售許可、存量房必須經(jīng)房源檢驗(yàn)后，方可掛牌展示銷售，確保群眾購房放心、安心。

　　松弛有度：公積金扶持＋收緊

　　3月5日，太原市住房公積金管理中心出臺了《關(guān)于積極應(yīng)對新冠肺炎疫情實(shí)施階段性住房公積金減負(fù)保障政策的通知》，主要包括一線醫(yī)務(wù)工作者等職工不能正常償還住房公積金貸款不做逾期處理，適度加大困難職工租賃住房提取支持力度，全力支持困難企業(yè)實(shí)施階段性緩繳等內(nèi)容。

　　4月30日起，太原市住房公積金管理中心發(fā)布明確購房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，通知分別從認(rèn)房又認(rèn)貸、首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、二套以上住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、不計(jì)入套數(shù)和貸款次數(shù)的認(rèn)定情況、住房套數(shù)、貸款次數(shù)的查詢途徑等方面作出規(guī)定。

　　這兩則新政，一方面給繳存企業(yè)和繳存職工都給與了扶持，同時(shí)又對貸款門檻進(jìn)行調(diào)整，給真正需要解決住房問題的購房者以貸款保障。

　　根據(jù)太原市政府2018年5月出臺的限購政策規(guī)定：購買首套住房的居民家庭申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付款比例不低于30%，貸款利率按基準(zhǔn)利率執(zhí)行；購買第二套住房的居民家庭申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例不低于40%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；購買第三套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。公積金貸款的首付比例同上。

　　此次調(diào)整后，公積金貸款執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。即以前有過一次房貸或買過一次房，再次買房就算二套。認(rèn)房又認(rèn)貸有3種情形，對于借款人首次申請利用貸款購買住房，如果在擬購房所在地房屋登記系統(tǒng)當(dāng)中，包括預(yù)售合同的登記備案系統(tǒng)當(dāng)中，其家庭已登記有一套或者以上住房的，再貸款購買的住房一定是第二套或者以上住房；借款人已經(jīng)利用貸款購買過一套或者以上的住房，又申請貸款來買住房，也認(rèn)定是第二套及以上住房；還有一種情形是，銀行通過查詢征信記錄、居訪等訪問形式的調(diào)查，確信借款人的家庭已經(jīng)有了一套或者以上住房的，再貸款也按照第二套或者以上來執(zhí)行。

　　煉性修真：城鎮(zhèn)建筑全面執(zhí)行綠色標(biāo)準(zhǔn)

　　除了對市場方面的政策調(diào)整，山西建筑也開始練“內(nèi)功”。4月，我省出臺了《綠色建筑專項(xiàng)行動方案》，今后，全省城鎮(zhèn)新建建筑將全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。2020年，綠色建筑占新建建筑面積的比例達(dá)到50％。

　　綠色建筑，顧名思義是能達(dá)到節(jié)能減排的高質(zhì)量建筑，在全壽命周期內(nèi)，節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境、減少污染、為人們提供健康、適用、高效的使用空間，最大限度地實(shí)現(xiàn)人與自然和諧共生的高質(zhì)量建筑。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，從整體市場走向來看，我國對于推進(jìn)建筑節(jié)能和綠色建筑發(fā)展的趨勢和政策扶持，在“十三五”已經(jīng)到達(dá)了一個(gè)全新高度，綠色建筑市場的發(fā)展目標(biāo)也從綠色建筑認(rèn)證轉(zhuǎn)變成把節(jié)能及綠色發(fā)展理念延伸至建筑領(lǐng)域的各個(gè)方面。

　　除此之外，房地產(chǎn)服務(wù)公司將繼續(xù)挖掘現(xiàn)存物業(yè)運(yùn)營維護(hù)及其可持續(xù)潛力，對現(xiàn)存物業(yè)的有效改造將會給業(yè)主和用戶帶來積極的收益。綠色建筑改造后一年內(nèi)可平均降低運(yùn)營開支的4%，預(yù)計(jì)5年內(nèi)平均降幅可達(dá)9%。除一線城市LEED發(fā)展以外，深耕二線三線城市新建建筑市場是未來兩年的發(fā)展趨勢。

　　方言矩行：租房改建有新規(guī)

　　房屋租賃市場，近兩年來受到了太原市的重點(diǎn)關(guān)注及發(fā)展。

　　6月，《山西省租賃住房改建導(dǎo)則(試行)》印發(fā)，從技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理使用上對租賃住房改建活動予以規(guī)范，保障租賃住房安全，增加租賃房源供給，改善群眾租住環(huán)境。其中明確，臥室不得隔斷出租，不得將過道、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲物間和地下儲藏室改建為居室。

　　近年來，我省住房租賃市場迅速發(fā)展，為解決進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民住房問題發(fā)揮了重要作用。但仍存在一些問題，如新建租賃住房供應(yīng)量少，存量房源戶型與新市民需求不匹配，非住宅改建為租賃住房缺乏技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在租住需求旺盛的城市甚至出現(xiàn)了違規(guī)改造房屋出租、違規(guī)隔斷群租等亂象。

　　《導(dǎo)則》發(fā)布后要求，商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅，需經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行集中式改建，應(yīng)對原建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行安全性鑒定，不符合租賃住房使用要求的應(yīng)采取加固措施，公共區(qū)域應(yīng)配置餐廚、衛(wèi)浴、休閑、健身等設(shè)施設(shè)備，滿足承租人公共活動和社會交往等需求。

　　商品住房進(jìn)行分散式改建，應(yīng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小居住單位，臥室不得隔斷出租，不得將過道、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲物間和地下儲藏室改建為居室或影響、破壞其功能使用。改建使用的材料設(shè)備和工程竣工后室內(nèi)空氣質(zhì)量應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定，不得危及承租人安全和健康。

　　吐故納新：養(yǎng)老設(shè)施要成小區(qū)“標(biāo)配”

　　就著開發(fā)企業(yè)全生命周期產(chǎn)品的理念延續(xù)，5月，山西省政府發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的實(shí)施意見》指出，新建住宅小區(qū)要與養(yǎng)老服務(wù)場所同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付。無養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的老舊社區(qū)，由縣級政府采取購置、置換、租賃或在小區(qū)內(nèi)選址新建的辦法解決養(yǎng)老服務(wù)場所。到2022年，配建設(shè)施達(dá)標(biāo)率達(dá)到100%。

　　養(yǎng)老設(shè)施將成為未來住宅的必備條件之一。今年，山西將鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)與康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)康養(yǎng)項(xiàng)目，有條件的城市可在新建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中試點(diǎn)配建一定比例的養(yǎng)老公寓等，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與醫(yī)療機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)密切協(xié)作，并為其提供便利服務(wù)。

　　標(biāo)新立異：太原建筑色彩應(yīng)柔和雅致

　　4月底，太原市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《太原市建筑景觀風(fēng)貌規(guī)劃管控導(dǎo)則》，為了塑造太原城市特色，加強(qiáng)建筑景觀風(fēng)貌管控，提升公共空間品質(zhì)，推進(jìn)城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)系統(tǒng)化、精細(xì)化、規(guī)范化，制定了太原市建筑景觀風(fēng)貌規(guī)劃管控導(dǎo)則。

　　建筑立面風(fēng)格要求充分反映太原地域文化、氣候特征、時(shí)代精神，反映建筑功能類型特征，與街道、街區(qū)整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。太原建筑色彩應(yīng)柔和雅致，不得大面積采用高彩度原色。位于山體眺望點(diǎn)、標(biāo)志性高層建（構(gòu)）筑物、機(jī)場起降航線等視閾范圍內(nèi)的建筑，屋頂色彩應(yīng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，采用防反光材質(zhì)，禁用高彩度、高反射度的屋頂材料。超過10棟的住宅項(xiàng)目，宜結(jié)合群體建筑布局，在建筑行列之間或組團(tuán)間進(jìn)行色彩分區(qū)。

　　每個(gè)城市都有自己的“性格”，城市的形象也需要精心設(shè)計(jì)，在努力建設(shè)綠色化現(xiàn)代山水城市的今天，太原對城市風(fēng)貌、色彩等方面的要求令人耳目一新。

　　山西晚報(bào)記者　張磊