政策代表杠桿、土地代表供給、人口代表需求，杠桿、供給、需求恰是這些年驅(qū)動樓市和房價最核心的三股力量。
其中，杠桿、供給的威力又通過需求來體現(xiàn)，如杠桿*需求往往能刺激出指數(shù)級的購買力，供過于求還是供不應求，也取決于需求的變化是否快過供給的變化。
所以，人口是一個看似長遠卻能影響樓市和房價的根本性力量。
過去的20年是中國內(nèi)地樓市的黃金20年，從一二線到三四五線，房價無不雞犬升天。究其原因恰在于其吃盡了建國后的三次人口紅利。
那么，未來20年呢？情況有點不妙
接盤俠后勁不足了。
據(jù)第一財經(jīng)報道，在過去十年里，我國出生人口（即10后）合計達16306萬人，比本世紀第一個十年的出生總?cè)丝冢?0后）約多48萬人。
不過與龐大的基數(shù)和8090后的人口相比，這點兒增量是毫無意義的。
第一財經(jīng)記者梳理歷年統(tǒng)計公報發(fā)現(xiàn)，我國80后、90后、00后、10后人數(shù)分別為2.2億、2.1億、1.63億（16258萬）、1.63億（16306萬）。
既是說，00后比90后少了足足約5000萬人；00后+10后比80后+90后足足少了1.04億人，降幅達25%。
如今最早的一批00后們已經(jīng)開始邁入大學和社會，馬上就要面臨人生“三大事”：買房、結(jié)婚、生子。
換言之，未來一二十年，00后、10后將慢慢地替代80后、90后，成為樓市接盤俠中的主力軍，即業(yè)內(nèi)所說的剛需。
且不說，這些00后、10后已經(jīng)有父母的房子可以繼承（即他們的“剛性需求”遠沒有8090后們那么“剛”），單是總需求盤子25%的收縮就足以對市場產(chǎn)生不可估量的影響。
更糟糕的是，這種局面已在不可逆轉(zhuǎn)的道路上越走越遠。
2019年，我國出生人口1465萬人，人口出生率為10.48‰，與2016年全面二孩放開之后的1786萬人相比，整整減少321萬人。即是說，二胎政策對我國人口的提振效應僅是曇花一現(xiàn)。
另據(jù)中國社科院2019年的預測，如果中國總和生育率一直保持在1.6的水平，人口負增長將提前到2027年出現(xiàn)。
樓市里的接盤俠，就像股市里的韭菜，當他們量大又活躍的時候，疊加政策杠桿刺激，不用想，整個市場肯定雞犬升天，垃圾股股價（中小城市房價）和優(yōu)質(zhì)股股價（大城市房價）比翼齊飛，蒙著眼買都能漲。
可一旦接盤量（韭菜）不夠，市場分化就成了必然。強者恒強，弱者愈弱。
在股市，資金會抱團基本面強勁的優(yōu)質(zhì)股，它們的股價則是沒有最高只有更高，而那些沒有業(yè)績支撐，靠概念炒起來的則被打回原形，乃至灰飛煙滅；
在樓市，經(jīng)濟實力強、發(fā)展后勁兒足的城市則能繼續(xù)搶到大量蛋糕（人口），房價則是摁都摁不住。就如今年，去年搶人大戰(zhàn)中表現(xiàn)最出色的一些城市，恰是今年樓市反彈以來最火的城市，典型如杭州；
那些缺少人口和經(jīng)濟支撐的，則千方百計想著給樓市松綁，如“救市尺度”太大而被打板子的駐馬店、寶雞、柳州等，都是發(fā)展一般般、人口持續(xù)性流出的四五線城市。
而若以十年、二十年為刻度，去看這種變化，隔壁的鄰居——日本，就是一個不遠的前車之鑒。
如今的日本是一個典型的“人口通縮型國家”，無論是新出生口，還是總?cè)丝?，都已出現(xiàn)持續(xù)數(shù)十年的減少。
在池子中的“水”總量減少的情況下，內(nèi)部存量的分化也更加明顯。
日本總務省公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年日本47個都道府縣中的40個人口數(shù)量下降，既是說，日本85%的地方人口在減少，而減少的人口主要流向了15%的大城市。
典型如東京都。
以東京都為中心的首都圈人口近4000萬，達日本總?cè)丝诘娜种弧Ｆ渲?，東京都人口約1380萬人，占日本總?cè)丝诘谋戎亟?1%。且以10年100萬的增量在增長。
如今日本房價目前平均只有1991年1/3左右。（可見當年的樓市泡沫對經(jīng)濟沖擊之嚴重）。不過大城市得益于人口優(yōu)勢，使其房價比中小城市率先見底回升。
另據(jù)日本不動產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)，從2013年到2018年這期間，東京的房價普遍上漲了15%，個別地區(qū)是20%；這也是90年代的泡沫經(jīng)濟崩潰以來，第一次持續(xù)的長期的漲幅現(xiàn)像。
由此也可見，核心性城市在房價上的抗風險能力，及復原力。
當下，要說中國各地的房價沒有一丁點泡沫，那是不可能滴。若你買房就純粹為有個住的地方、有個家，買了也就買了。
但若你將其看作自己資產(chǎn)配置的一個重要渠道，那么，現(xiàn)在你需要好好考慮考慮了，趁著現(xiàn)在窗口期還在，是不是該調(diào)整下“倉位”，向區(qū)域核心性城市（至少副省會級）或都市圈靠攏。
