所以下文不是一個財經專欄作者靠數(shù)據(jù)分析的紙上談兵。而是，實戰(zhàn)出真知。
市場感知 之
聽說房價漲了？
Y
很多人會問我，最近房價（坐標上海）是不是漲了。講真，“愉見財經”覺得這根本就是個偽命題。
我看過一個自媒體盤點一手房價環(huán)比漲跌，很搞笑的，說浦東4月份房價漲了20%，而靜安長寧卻是快速下跌的。
這種指標也有人看？比如，這么大個浦東新區(qū)，有很貴也有便宜的地段，單月新房價格平均值是多少，這不是完全看開盤的是哪些小區(qū)嘛！你要上個月開在南匯啊曹路啊，這個月開在碧云啊陸家嘴(600663,股吧)啊，環(huán)比不大漲才怪啊。
新房必須同區(qū)域比，會科學一點。但也要具體看的，畢竟開發(fā)商的拿地成本不同、造價不同、物業(yè)品質不同、戶型大小不同、區(qū)位不同（比如有的盤先開沿馬路最吵的幾棟，后開景觀最好的幾棟），都有差別的。
那二手房的成交價會更說明問題嗎？大家看媒體報道說二手房價格好像也漲了哎？我想告訴你我感知到的實際情況是，并非房價漲了，而是去年底到今年初那幾個月里，壓下來的筍盤，以及比較差因此單價低的房源，率先被去化了。
相對來說，人們的拋盤是比較剛性和均勻分布的（比如移民了要賣房、資金周轉要賣房等）；但人們的買盤卻是不均勻的，整個2019樓市并不好，部分買房的人本就是觀望的，去年年底已經很清淡了，今年年初再來個疫情更連看房都不行了，還買個啥房？！
所以呢，偏于剛性的拋盤吐在那里，堆了起來，里面本來就有報價比較筍的，再加上有些賣家如果比較急，看看房子賣了幾個月還沒賣掉，心態(tài)一崩就降價，筍的還能變更筍。那么到疫情期間，的確每個小區(qū)都積累了若干比較筍的盤。
我感知到的回暖是從3月底、從學區(qū)房開始的。因為很簡單，3月底有的學校出招生簡章了，教育這個東西是剛性里的剛性啊。再加上疫情到了3月底也控制住了，看房的人就陸續(xù)開始出動的。
這個時候買房的先接哪些盤呢？第一肯定是掃掉沉淀下來的筍盤嘛；第二，學區(qū)房肯定是從差的房型掃起的，很簡單，因為便宜嘛，很多家長買學區(qū)房那都是財力明明差一口氣卻為了孩子硬扛下來的，很多買房也就為報個戶口的，買了也未必住的（比如買我房的那家直接轉給“自如”去出租了）。所以不信你去看，凡是學區(qū)房小區(qū)近三個月的成交，都是曲線明顯地從便宜去化到貴。
我有一套學區(qū)房，從去年6月份在鏈家掛著等賣，掛到今年4月份，鏈家給的VIP小幾千的獎勵，羊毛我都薅了兩輪了賣不掉。3月20日一師附小招生簡章一出，我明確意識到，春天來了。
第一個跡象是看房的人多了，一天好幾撥，我家進門的小櫥扔了包鞋套一周就用完了；第二個跡象是各種小中介開始挖鏈家的房源了，搞到我的電話號碼找上門了；第三個跡象是最顯見的，我那小區(qū)開始陸續(xù)開單。
我家朝南房型正氣，我反而通過房中介APP盯盤那些掛牌的朝北房型、沿馬路比較炒的戶型、樓層不佳、以及小戶型——它們更便宜，自然更有吸引力啊。于是每次有來我家看房、卻感嘆錢不太夠的買家，我都樂呵呵地幫人家“反撬邊”，介紹那些便宜的朝北戶型，說人家景觀也很贊的，說樓下哪家裝修很不錯性價比很高之類。
我心里一本明賬的，有那幾套性價比更高的堵在面前，我家就是個陪跑陪練的。等到這幾套房子被干掉，我的時代才能真正來臨。果不其然，3套比我掛牌便宜不少的房源先成交，之后一周內，我家按我的心理預期，接連有買家出價了——最后我還是跳價賣給那個出價更高的買家的。
所以說回來，這幾個月是房價漲了嗎？也許這樣問本身并不確切，因為忽略了價格背后的綜合變量。我觀察的小區(qū)也許是一個縮影。
這樣說吧，我在鏈家APP上收藏了不下50套房源，最近3個月內發(fā)生過價格變動的，9套“比關注時降價”，3套“比關注時漲價”，對，降價的依然大于漲價的。
倒是“已停售”的房源明顯越來越多了，交易量是上去了。
至于大家看到的統(tǒng)計數(shù)據(jù)里說上海房價環(huán)比漲了，我想說這個數(shù)字背后的真相也許是：
1，積壓的筍盤，先去化了；
2，品相相對差一些、單價也可能比較便宜的房源，先去化了。
房價瞭望 之
買什么房子會漲/抗跌？
Y
我覺得自己是少有的，必須要查完上海市和各區(qū)政府2035規(guī)劃后，才肯掏錢買房的家伙。（當然這僅適用于我這種非功能性選房客，如果有“工作單位附近”、“小孩入學”等功能性需求，肯定不能這么隨性。）
講三個理念。
第一，很多人計算得失收益是不看資金成本的，那是不對的。以投資心態(tài)來看，房子是個“不漲或漲慢了，就算虧”的玩意兒呀。
全上海的房子（我相信國內多地也基本如此）99%租售比倒掛，房價不漲以租養(yǎng)貸那是吃飽了撐。論買一套房子劃算與否，是至少要跑贏資金成本/收益的。就算全款買房不用貸款（否則資金價格要算得更高），鑒于我們都不是什么投資超級牛人，那就姑且對比穩(wěn)健型理財或大額存單好了，期限長的，保守一點算年化4%好了。
我們粗略瞎算算，假設現(xiàn)在去買一套1000萬的房子，純房價來說三年后是要賣得到1124萬才算不虧，加上各種稅務和中介成本，至少要上1180萬。就算期間以12000/月租出去，那也就是扣除個40來萬，1140仍然是一個3年期目標。
所以我買房時經常拿這一句話去蒙我的上家。我說，啊呀，我是不急的呀，我錢趴賬上吃吃利息不香嘛，我每拖一天就賺1000塊，你每拖一天就虧1000塊；你現(xiàn)在咬我5萬塊不松口好了呀，那我兩個月后以你要的價格成交就是了，那樣還是我賺你虧。
很多上家原本對資金成本沒啥概念，很容易被這樣唬進。
第二，如果想看買點與趨勢，那么房價這東西，短期看市場流動性、中期看政策、長期看人口。
流動性，稍微關心一點經濟的都知道接下來會松一松，疫后必要的支撐嘛；對待房地產的政策面，那是一點沒松口的，房住不炒要牢記。所以這里的確會形成一波多空張力。眼下“看多”的氣氛明顯比半年前左右濃郁了，但靠炒房獲取巨額收益的年代那是必然一去不復返了。
其實最健康的樓市趨勢，不是再沖個天也不是再DOWN個谷底，而是慢慢地漲，別漲過通脹（或者說高房價被通脹消化掉），就算贊贊噠了?？上н@種平衡木走起來是容易晃悠的啦，總歸難免油門剎車顛簸兩下。
哦對了，另外個人意見，一線房價整體上已經陰跌兩年了，洗洗更健康了，不會有大問題；5678線就算了。簡而言之“愉見財經”不贊成買任何人口呈現(xiàn)明顯凈流出的城市的房子。
第三，炒房暴富的年代不再，但“愉見財經”個人認為，房價出現(xiàn)了“結構性機會”。也就是說，閉著眼睛瞎買房的時代過去了，跟著功能性需求和未來板塊發(fā)展來買房的“結構性機會”仍然存在。
我把房子看成是一只流動性極差的股票，它未來拋不拋得出，能拋在多少錢，關鍵還是看買盤在哪里、有多大、為什么要接盤、愿意出多少錢來接盤；以及，賣盤有多大。
比如我家多年的買房經驗，就是喜歡去找這種房子：現(xiàn)在看起來周邊一堆工地灰天灰地的、現(xiàn)在看起來周圍被圈了幾塊地但依然荒得鳥不拉屎的、現(xiàn)在看起來舊區(qū)未改臟亂差的；但以后有明確改造計劃的、地鐵站都已經規(guī)劃好了但軌道還沒造過來的、一堆科技企業(yè)或園區(qū)已經明確入駐但樓還沒造完的……
這種懸差就是機會。而且比起宜居規(guī)劃、生態(tài)規(guī)劃這些我覺得不夠性感的題材，我現(xiàn)在尤其喜歡正在吸引大企業(yè)們入駐的熱土（只要沒有工業(yè)污染）。很簡單，這意味著“長期看人口”的“人”啊，“人”就是接盤俠的意思。
供需決定價格。
比如上海浦西濱江“某岸”，別的小企業(yè)就不說了，鵝廠規(guī)劃要來，網易研發(fā)、阿里創(chuàng)新要來。一個鵝廠來了就是3000人口要上班的，他們租哪兒？他們住哪兒？住近一點是不是更方便？如果生兒育女或拖家?guī)Э?，中國人最舍得在教育上花錢，那個區(qū)的教育質量還是上海數(shù)一數(shù)二。
又比如我最近興高采烈地研究了大虹橋和G60科研走廊規(guī)劃，哦喲喲喲喲國家戰(zhàn)略熱土熱土。前者我沿“長寧程家橋-閔行華漕-青浦徐涇帶到部分趙巷-嘉定江橋”粗粗地畫了一個圈，后者我沿“松江新城-大學城-洞涇-泗涇”草草地畫了一條線，然后一到周末就描著“一圈一線”開車去考察，去問園區(qū)建設和企業(yè)入駐情況，綜合判斷著去看房了。
算卦的都知道，小周天是要跟著大周天動的，大周天不行小周天再好也歇菜。講真，我們的經濟韌性我覺得沒有問題，那么2035的戰(zhàn)略規(guī)劃、國家和城市的藍圖就是大周天，是或有的機會。
上面其實是在看“買盤”。分析完“買盤”也是要看“賣盤”的：“賣盤”太大也是要出BUG的。
“賣盤”太大之一，是那一帶荒荒涼涼還房子造得密密麻麻，“空置率”高得要命，或者是后續(xù)土地供應還充裕得很的地方。這種盤是有危險的，除非那個地域后期規(guī)劃真的頂天。
“賣盤”失衡之二，是以6或7層樓無電梯公房為代表的“老破小”（且無好學區(qū)）；
“賣盤”失衡之三，是郊區(qū)又貴又大增值稅又高的別墅。
拋盤快速堆積，買盤去化了了。沒啥搞頭了。
以無電梯6或7層樓老公房為例，尤其是這種房子里的高樓層。你想啊，當年動拆遷住進去的人，十幾年一過，老了，樓梯爬不動了，都會想貼一點錢換一套電梯房。這個“拋盤”是剛性累積的。（甚至包括部分有電梯、但居住環(huán)境不理想的市區(qū)筒子樓。）
但“買盤”在哪里呢？1，部分外省市來滬青年是積蓄不多，但他們被限購了；2，剛需主力人群是到了適婚年齡的，但現(xiàn)在小年輕找婚房總還是想著買套概念新一點的房子，他們多半會開車，所以也許寧愿市郊一點也要買得稍微像樣一點；3，改善型住房，那更是人往高處走了，不會考慮“老破小”了。
我隨機找了一個老公房小區(qū)的對比圖，大家看看價格走勢。（左邊是現(xiàn)在，右邊是兩三年前。）
再以郊區(qū)大別墅為例。很多別墅也是過去幾年都沒好好漲過的。不能看漲的絕對值，要看相對本金的漲幅百分比，妥妥跑不贏市區(qū)學區(qū)房這類剛需品。
喏我挖到個筍盤，你看看。房主自稱1108萬買來，5年后現(xiàn)在掛1000萬在拋。（當然我知道這個1108萬是有水分的，評估高也能抵押了換更多貸款，但至少說明這套房5年了沒怎么好好升值吧。）
拋盤大，很好理解吧，別墅是很多家庭的第二、第三套房，利用率很低（很多別墅小區(qū)入住率50%都沒有的，一大堆毛坯的扔在那里，連租都不怎么好租），近期經濟環(huán)境整體偏弱，一旦家庭收入受到影響，最早拋的也會是根本不住、或一年也去不了幾次的別墅。
別墅還有一個問題，就是老化快。上海灘10個別墅小區(qū)里有5個，一旦年份上去，低洼地帶的房子都有滲水問題你信不信，尤其是樓頂和地下室到了暴雨季。而別墅區(qū)的物業(yè)翻新等維修基金籌措又是個問題，戶數(shù)少么分攤就大呀，再加上一半房子沒人住的，所以有的小區(qū)老化了也沒人修繕的。
但別墅的買盤，尤其是那些郊郊區(qū)實用性差的，那都叫“佛系賣房且等有緣人”。
買家攻略 之
“七浦路”大法
Y
說完了大趨勢，再由表及里來說交易討價“方法論”。
我小時候上海有個專賣劣質服飾的市場，混亂又熱鬧，叫七浦路。（現(xiàn)在管理規(guī)范了商家入駐大商城了）在七浦路買東西劃算與否，純靠還價功夫：膽要大、皮要厚、氣氛再尷尬笑容都要不僵硬……所以一條一模一樣的牛仔褲，有人300買，有人30買。
七浦路討價還價的畫風是這樣的：
- “這件adadis（沒拼錯，故意的，你懂的）的衛(wèi)衣多少錢？”“800。”“30賣不賣？”商家似乎耳背了再也沒看我一眼。
- 走到隔壁家找出同款。“這件adadis的衛(wèi)衣多少錢？”“800。”“50賣不賣？”“小姑娘這件衣服50塊錢你賣給我。”我離開，商家沒有叫住我。
- 走到隔隔壁家找出同款。“這件adadis的衛(wèi)衣多少錢？”“800。”“80！”“80我虧本。”我離開，商家“哎哎哎，你誠心要，給你打兩折，160，最低價！”此時你心里已經有底。
- 走到隔隔隔壁家找出同款。“這件adadis的衛(wèi)衣多少錢？”“800。”“80！”“80我虧本。”我離開，商家“哎哎哎，160”，我“80不能再多”再假裝要走一下?；旧线@時候他如果追出來攔你，一來二往，這衛(wèi)衣鐵定能在100以下成交。
你要知道這個市場里那么多商鋪，賣款式和質量都差不多的衛(wèi)衣的店家很多。他們的進貨成本可能就是30、40塊，只要他們有得賺，只要你足夠淡定，就能test出一個底線最松垮、最想賣完收攤的賣家。而且第一筆出價一定是要低于市場價的。
買房和買衛(wèi)衣看起來差十萬八千里?？烧l知道呢。房價在過去一兩年里都處于一個相對平穩(wěn)的周期，整體上還有微幅下跌；錢在你手上能生息，1000萬放“月月盈”一天就能多出1000塊，房子在賣家手上，租售比完全倒掛。
所以，誰心態(tài)好誰甲方。
我買房是這么干的：
我會按照昨天文章里說的看政府2035規(guī)劃的方式，兼顧樓盤質量，挑出十幾套符合“結構性機會”的房子。然后各殺一個必能博得對方白眼的價格。比如別人掛凈到手1280萬的房子，我直接叫價1000萬全包。類似于這種程度，自己都不相信這么低的價格能成交，也不要緊，價格喊了再說。
當然也不是無腦亂test的，不是刻舟求劍地見啥都還價200萬。要具體問題具體分析，我會查數(shù)據(jù)的，會依據(jù)這個小區(qū)的歷史實際成交價格趨勢、房子品相、戶型與單價、租售比參考定義域等，定一個我認為的均衡值，然后從低于這個均衡質略超過10%的水位線，開始叫出第一個報價。
說到這里，很多買家會有一個誤區(qū)，認為A房源比B房源品質好，那么A一定比B貴。NO，NO，NO，未必的，你要知道你買的既是房子也不是房子——
參考“七浦路”大法，你買的其實是上家的心態(tài)！
對著你第一輪看房篩選出來的十幾套房子都這么砍一刀叫價。（我最高記錄同時出去過5份意向金，都在外頭咬價錢。）叫完了沒啥人搭理我，是很正常也很成功的，因為那是測出底線的必經之路。然后過一周加5萬，再過一周再加5萬，看誰第一個松動。
當然這是一個動態(tài)平衡，期間會有咬價的房子被別人買走（這樣我就多得了一個交易參考值，輔助判斷給同小區(qū)其它房源定價）；我也會再去看第二輪、第三輪房子，再加入10套房源進我的“咬價池”。
假設有20套房子，魚鉤全掛在外面，全都從低到高地一點點加價，第一個心態(tài)松動同意的賣家，他的房源，基本上就算是在同一時期，比較劃算的標的了。當然與此同時也要囑咐所有中介替你留意新掛牌的筍盤，前兩個月我每晚睡前都掃一遍目標小區(qū)每日有無新房源的。
退一萬步，就算房價一點不漲了，若能在交易環(huán)節(jié)撈到低于均衡價10%的標的，兩年后按市場價掛牌賣，不也相當于年化5%了嘛。
掛魚鉤期間這種等待的感覺，基本上和我耐心地等我最看好的股票，跌到我的捕網價格區(qū)，是一個心路歷程——實話實說，有種暗爽，吼吼吼。
不過有兩樣東西可能摧毀這場精心布局。
第一是心動。唉，最上境界乃心如止水，心一動么軟肋就出來了呀，你真喜歡上了那房子了，你就開始關心則亂、患得患失，怕咬狠了被別人買走了之類。反正這片江湖上從來不乏“兒女情一長，英雄氣就短”的故事吶。
第二是焦慮。主要表現(xiàn)在對貨幣政策和市場流動性的判斷發(fā)生轉變。畢竟“七浦路”大法的適用前提是勻質而平穩(wěn)的房地產市場，如果未來真扭頭向上了，那踏空的損失要大于咬價的penny wise。
買賣攻略 之
“圍標”大法
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上一趴是自“七浦路”戰(zhàn)斗經驗中悟到的，這一趴是從當記者暗訪“圍標”時悟到的。“愉見財經”曾經領略過“圍標”的那種私通一氣，一致抬高或壓低投標報價，最后為己方搞到一個好價錢。
買賣房子，也是可以就地取材抬抬轎子的。
先說賣。
我賣房的時候，有時候會故意把好幾撥要看房的客人約到同一天看房，自制“開放日”。這一來大幅節(jié)省了我自己的時間，從每天被打擾三四次，縮減到三天被打擾一次；二來，也是關鍵，造成這套房子很搶手的假象。
其次反觀我自己的看房心態(tài)，我看毛坯或簡裝的房子估價低，但看到精裝修樣板房時，就很容易受迷惑給出高估值。所以我賣房時也玩了trick——我給自己普通裝修的屋子找了一套“樣板房”。哈哈哈哈！
我家是1007，我是通過鏈家APP看到樓上同戶型1201也在掛牌，并且是精裝修的。我通過VR把用手指戳戳戳在手機上把他家兜了個遍，哎喲喂，絕對是設計師質感的新中式，還掛了優(yōu)雅的字畫，書香世家既視感！這家人家誠心賣，鑰匙都給中介了。但裝修好么開價肯定貴呀，我家掛牌618，他家660。
這可美了我了。有時候我明明在家，基于上述兩個鬼點子，我會裝成不在。讓中介帶客戶看房，都先帶到鑰匙房1201，客戶看得中這個小區(qū)這棟樓這個房型的，接下來再告訴客戶，一樣的房子樓下還有一套便宜40幾萬的。
樣板房一看，喜歡；好消息一聽，噢喲就低兩個樓層還有便宜40幾萬的?？瓤?，你說說這是個什么營銷效果??？擱你你也容易動心吧。
我還有一計，明人不做暗事。其實我的心理價位是608，而五一節(jié)前其實已經有個客戶出到了608符合我心理期待。但當時學區(qū)房已經看漲了，我很清楚五一節(jié)意味著至少再多30家看房戶、亦即再多30次抬價機會。
我對這個已出價客戶是明說的：你若現(xiàn)在肯給615我們就立刻成交簽掉，若不行，你也再看一個五一節(jié)的房，我也再掛一個五一節(jié)賣房。約定一個日子，若到那天你未買我未賣，我們就608成交。對方說好。
這算一個明的兜底、明的“轎子”。我的中介小伙子也滿靈光（當然前提是這個兜底客戶不是他的KPI哈哈），拿著這個“轎子”就到外面拉客戶，說我的房已經待字閨中，是全學區(qū)第一性價比了。
對，最后我是成功跳價出售的。
再說買。
賣的轎子靠做局客戶們抬。買的轎子就靠我自己像孫悟空那樣拔一撮猴毛一吹，變出N個分身。
每一套房子，我都會通過幾個中介去談。對，即便中介發(fā)現(xiàn)后其實很忌諱我這樣干，還會指桑罵槐訓斥我，我都會繼續(xù)皮厚厚地干下去，聳肩攤手，so what嘛！
中介會說“夏小姐你這樣很不好，客戶會以為他的房子很吃香那么多人要買，我打賭最后你買不到的”。
但我不會告訴他謎底。其實是：
我給N個先去談的中介的價格都是950萬，只給一個晚兩天去談的中介的價格是我真實意向的1000萬。
那些950萬的“分身”，是我的圍標，瓦解上家的心態(tài)，讓他以為他這房子就值這個價了。然后他再聽到1000萬，就會覺得這個人給的價格，還是誠意的。
這個計，或許也可以叫做：Expectation Management。
好啦方法論就聊到這里了。最后再叮囑一遍，以上，可為計策，不為欺詐。
“術”上的小聰明，永遠及不上“道”上的大智慧(601519,股吧)。以前有個日本做中古屋的老中介跟我講，房子交易的上下家，是前世就曾經相遇過的有緣人，才能今生共振一間吉屋的能量場。
我不想讓上面的這些計謀帶偏了你們。事實是，我賣出的房子，知道下家不打算重新裝修，所以我自己額外掏錢幫他們把有起皮的墻都重刷了，并留下了所有的家居家電，包括全新的按摩椅；下家則容許我免費多住半年，以讓我可以順利銜接上下一套房，少搬一次家。
人心都是肉長的。每個人都是“一半天使面+一半惡魔面”的綜合體。用自己的天使面去同頻召喚對方的天使面，歲月豈不是溫柔繾綣很多？
廣結緣，種善因。讓買賣成為雙贏和雙方滿意之事，和氣生財。這才是好交易該有的面貌。
