所以說(shuō)回來(lái)，這幾個(gè)月是房?jī)r(jià)漲了嗎？也許這樣問(wèn)本身并不確切，因?yàn)楹雎粤藘r(jià)格背后的綜合變量。我觀(guān)察的小區(qū)也許是一個(gè)縮影。

　　這樣說(shuō)吧，我在鏈家APP上收藏了不下50套房源，最近3個(gè)月內(nèi)發(fā)生過(guò)價(jià)格變動(dòng)的，9套“比關(guān)注時(shí)降價(jià)”，3套“比關(guān)注時(shí)漲價(jià)”，對(duì)，降價(jià)的依然大于漲價(jià)的。

　　倒是“已停售”的房源明顯越來(lái)越多了，交易量是上去了。

　　至于大家看到的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里說(shuō)上海房?jī)r(jià)環(huán)比漲了，我想說(shuō)這個(gè)數(shù)字背后的真相也許是：

　　1，積壓的筍盤(pán)，先去化了；

　　2，品相相對(duì)差一些、單價(jià)也可能比較便宜的房源，先去化了。

　　房?jī)r(jià)瞭望 之

　　買(mǎi)什么房子會(huì)漲/抗跌？

　　Y

　　我覺(jué)得自己是少有的，必須要查完上海市和各區(qū)政府2035規(guī)劃后，才肯掏錢(qián)買(mǎi)房的家伙。（當(dāng)然這僅適用于我這種非功能性選房客，如果有“工作單位附近”、“小孩入學(xué)”等功能性需求，肯定不能這么隨性。）

　　講三個(gè)理念。

　　第一，很多人計(jì)算得失收益是不看資金成本的，那是不對(duì)的。以投資心態(tài)來(lái)看，房子是個(gè)“不漲或漲慢了，就算虧”的玩意兒呀。

　　全上海的房子（我相信國(guó)內(nèi)多地也基本如此）99%租售比倒掛，房?jī)r(jià)不漲以租養(yǎng)貸那是吃飽了撐。論買(mǎi)一套房子劃算與否，是至少要跑贏(yíng)資金成本/收益的。就算全款買(mǎi)房不用貸款（否則資金價(jià)格要算得更高），鑒于我們都不是什么投資超級(jí)牛人，那就姑且對(duì)比穩(wěn)健型理財(cái)或大額存單好了，期限長(zhǎng)的，保守一點(diǎn)算年化4%好了。

　　我們粗略瞎算算，假設(shè)現(xiàn)在去買(mǎi)一套1000萬(wàn)的房子，純房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)三年后是要賣(mài)得到1124萬(wàn)才算不虧，加上各種稅務(wù)和中介成本，至少要上1180萬(wàn)。就算期間以12000/月租出去，那也就是扣除個(gè)40來(lái)萬(wàn)，1140仍然是一個(gè)3年期目標(biāo)。

　　所以我買(mǎi)房時(shí)經(jīng)常拿這一句話(huà)去蒙我的上家。我說(shuō)，啊呀，我是不急的呀，我錢(qián)趴賬上吃吃利息不香嘛，我每拖一天就賺1000塊，你每拖一天就虧1000塊；你現(xiàn)在咬我5萬(wàn)塊不松口好了呀，那我兩個(gè)月后以你要的價(jià)格成交就是了，那樣還是我賺你虧。

　　很多上家原本對(duì)資金成本沒(méi)啥概念，很容易被這樣唬進(jìn)。

　　第二，如果想看買(mǎi)點(diǎn)與趨勢(shì)，那么房?jī)r(jià)這東西，短期看市場(chǎng)流動(dòng)性、中期看政策、長(zhǎng)期看人口。

　　流動(dòng)性，稍微關(guān)心一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)的都知道接下來(lái)會(huì)松一松，疫后必要的支撐嘛；對(duì)待房地產(chǎn)的政策面，那是一點(diǎn)沒(méi)松口的，房住不炒要牢記。所以這里的確會(huì)形成一波多空張力。眼下“看多”的氣氛明顯比半年前左右濃郁了，但靠炒房獲取巨額收益的年代那是必然一去不復(fù)返了。

　　其實(shí)最健康的樓市趨勢(shì)，不是再?zèng)_個(gè)天也不是再DOWN個(gè)谷底，而是慢慢地漲，別漲過(guò)通脹（或者說(shuō)高房?jī)r(jià)被通脹消化掉），就算贊贊噠了。可惜這種平衡木走起來(lái)是容易晃悠的啦，總歸難免油門(mén)剎車(chē)顛簸兩下。

　　哦對(duì)了，另外個(gè)人意見(jiàn)，一線(xiàn)房?jī)r(jià)整體上已經(jīng)陰跌兩年了，洗洗更健康了，不會(huì)有大問(wèn)題；5678線(xiàn)就算了。簡(jiǎn)而言之“愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)”不贊成買(mǎi)任何人口呈現(xiàn)明顯凈流出的城市的房子。

　　第三，炒房暴富的年代不再，但“愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)”個(gè)人認(rèn)為，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了“結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)”。也就是說(shuō)，閉著眼睛瞎買(mǎi)房的時(shí)代過(guò)去了，跟著功能性需求和未來(lái)板塊發(fā)展來(lái)買(mǎi)房的“結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)”仍然存在。

　　我把房子看成是一只流動(dòng)性極差的股票，它未來(lái)拋不拋得出，能拋在多少錢(qián)，關(guān)鍵還是看買(mǎi)盤(pán)在哪里、有多大、為什么要接盤(pán)、愿意出多少錢(qián)來(lái)接盤(pán)；以及，賣(mài)盤(pán)有多大。

　　比如我家多年的買(mǎi)房經(jīng)驗(yàn)，就是喜歡去找這種房子：現(xiàn)在看起來(lái)周邊一堆工地灰天灰地的、現(xiàn)在看起來(lái)周?chē)蝗α藥讐K地但依然荒得鳥(niǎo)不拉屎的、現(xiàn)在看起來(lái)舊區(qū)未改臟亂差的；但以后有明確改造計(jì)劃的、地鐵站都已經(jīng)規(guī)劃好了但軌道還沒(méi)造過(guò)來(lái)的、一堆科技企業(yè)或園區(qū)已經(jīng)明確入駐但樓還沒(méi)造完的……

　　這種懸差就是機(jī)會(huì)。而且比起宜居規(guī)劃、生態(tài)規(guī)劃這些我覺(jué)得不夠性感的題材，我現(xiàn)在尤其喜歡正在吸引大企業(yè)們?nèi)腭v的熱土（只要沒(méi)有工業(yè)污染）。很簡(jiǎn)單，這意味著“長(zhǎng)期看人口”的“人”啊，“人”就是接盤(pán)俠的意思。

　　供需決定價(jià)格。

　　比如上海浦西濱江“某岸”，別的小企業(yè)就不說(shuō)了，鵝廠(chǎng)規(guī)劃要來(lái)，網(wǎng)易研發(fā)、阿里創(chuàng)新要來(lái)。一個(gè)鵝廠(chǎng)來(lái)了就是3000人口要上班的，他們租哪兒？他們住哪兒？住近一點(diǎn)是不是更方便？如果生兒育女或拖家?guī)Э冢袊?guó)人最舍得在教育上花錢(qián)，那個(gè)區(qū)的教育質(zhì)量還是上海數(shù)一數(shù)二。

　　又比如我最近興高采烈地研究了大虹橋和G60科研走廊規(guī)劃，哦喲喲喲喲國(guó)家戰(zhàn)略熱土熱土。前者我沿“長(zhǎng)寧程家橋-閔行華漕-青浦徐涇帶到部分趙巷-嘉定江橋”粗粗地畫(huà)了一個(gè)圈，后者我沿“松江新城-大學(xué)城-洞涇-泗涇”草草地畫(huà)了一條線(xiàn)，然后一到周末就描著“一圈一線(xiàn)”開(kāi)車(chē)去考察，去問(wèn)園區(qū)建設(shè)和企業(yè)入駐情況，綜合判斷著去看房了。

　　算卦的都知道，小周天是要跟著大周天動(dòng)的，大周天不行小周天再好也歇菜。講真，我們的經(jīng)濟(jì)韌性我覺(jué)得沒(méi)有問(wèn)題，那么2035的戰(zhàn)略規(guī)劃、國(guó)家和城市的藍(lán)圖就是大周天，是或有的機(jī)會(huì)。

　　上面其實(shí)是在看“買(mǎi)盤(pán)”。分析完“買(mǎi)盤(pán)”也是要看“賣(mài)盤(pán)”的：“賣(mài)盤(pán)”太大也是要出BUG的。

　　“賣(mài)盤(pán)”太大之一，是那一帶荒荒涼涼還房子造得密密麻麻，“空置率”高得要命，或者是后續(xù)土地供應(yīng)還充裕得很的地方。這種盤(pán)是有危險(xiǎn)的，除非那個(gè)地域后期規(guī)劃真的頂天。

　　“賣(mài)盤(pán)”失衡之二，是以6或7層樓無(wú)電梯公房為代表的“老破小”（且無(wú)好學(xué)區(qū)）；

　　“賣(mài)盤(pán)”失衡之三，是郊區(qū)又貴又大增值稅又高的別墅。

　　拋盤(pán)快速堆積，買(mǎi)盤(pán)去化了了。沒(méi)啥搞頭了。

　　以無(wú)電梯6或7層樓老公房為例，尤其是這種房子里的高樓層。你想啊，當(dāng)年動(dòng)拆遷住進(jìn)去的人，十幾年一過(guò)，老了，樓梯爬不動(dòng)了，都會(huì)想貼一點(diǎn)錢(qián)換一套電梯房。這個(gè)“拋盤(pán)”是剛性累積的。（甚至包括部分有電梯、但居住環(huán)境不理想的市區(qū)筒子樓。）

　　但“買(mǎi)盤(pán)”在哪里呢？1，部分外省市來(lái)滬青年是積蓄不多，但他們被限購(gòu)了；2，剛需主力人群是到了適婚年齡的，但現(xiàn)在小年輕找婚房總還是想著買(mǎi)套概念新一點(diǎn)的房子，他們多半會(huì)開(kāi)車(chē)，所以也許寧愿市郊一點(diǎn)也要買(mǎi)得稍微像樣一點(diǎn)；3，改善型住房，那更是人往高處走了，不會(huì)考慮“老破小”了。

　　我隨機(jī)找了一個(gè)老公房小區(qū)的對(duì)比圖，大家看看價(jià)格走勢(shì)。（左邊是現(xiàn)在，右邊是兩三年前。）

　　再以郊區(qū)大別墅為例。很多別墅也是過(guò)去幾年都沒(méi)好好漲過(guò)的。不能看漲的絕對(duì)值，要看相對(duì)本金的漲幅百分比，妥妥跑不贏(yíng)市區(qū)學(xué)區(qū)房這類(lèi)剛需品。

　　喏我挖到個(gè)筍盤(pán)，你看看。房主自稱(chēng)1108萬(wàn)買(mǎi)來(lái)，5年后現(xiàn)在掛1000萬(wàn)在拋。（當(dāng)然我知道這個(gè)1108萬(wàn)是有水分的，評(píng)估高也能抵押了換更多貸款，但至少說(shuō)明這套房5年了沒(méi)怎么好好升值吧。）

　　拋盤(pán)大，很好理解吧，別墅是很多家庭的第二、第三套房，利用率很低（很多別墅小區(qū)入住率50%都沒(méi)有的，一大堆毛坯的扔在那里，連租都不怎么好租），近期經(jīng)濟(jì)環(huán)境整體偏弱，一旦家庭收入受到影響，最早拋的也會(huì)是根本不住、或一年也去不了幾次的別墅。

　　別墅還有一個(gè)問(wèn)題，就是老化快。上海灘10個(gè)別墅小區(qū)里有5個(gè)，一旦年份上去，低洼地帶的房子都有滲水問(wèn)題你信不信，尤其是樓頂和地下室到了暴雨季。而別墅區(qū)的物業(yè)翻新等維修基金籌措又是個(gè)問(wèn)題，戶(hù)數(shù)少么分?jǐn)偩痛笱?，再加上一半房子沒(méi)人住的，所以有的小區(qū)老化了也沒(méi)人修繕的。

　　但別墅的買(mǎi)盤(pán)，尤其是那些郊郊區(qū)實(shí)用性差的，那都叫“佛系賣(mài)房且等有緣人”。

　　買(mǎi)家攻略 之

　　“七浦路”大法

　　Y

　　說(shuō)完了大趨勢(shì)，再由表及里來(lái)說(shuō)交易討價(jià)“方法論”。

　　我小時(shí)候上海有個(gè)專(zhuān)賣(mài)劣質(zhì)服飾的市場(chǎng)，混亂又熱鬧，叫七浦路。（現(xiàn)在管理規(guī)范了商家入駐大商城了）在七浦路買(mǎi)東西劃算與否，純靠還價(jià)功夫：膽要大、皮要厚、氣氛再尷尬笑容都要不僵硬……所以一條一模一樣的牛仔褲，有人300買(mǎi)，有人30買(mǎi)。

　　七浦路討價(jià)還價(jià)的畫(huà)風(fēng)是這樣的：

　　-    “這件adadis（沒(méi)拼錯(cuò)，故意的，你懂的）的衛(wèi)衣多少錢(qián)？”“800。”“30賣(mài)不賣(mài)？”商家似乎耳背了再也沒(méi)看我一眼。

　　-    走到隔壁家找出同款。“這件adadis的衛(wèi)衣多少錢(qián)？”“800。”“50賣(mài)不賣(mài)？”“小姑娘這件衣服50塊錢(qián)你賣(mài)給我。”我離開(kāi)，商家沒(méi)有叫住我。

　　-    走到隔隔壁家找出同款。“這件adadis的衛(wèi)衣多少錢(qián)？”“800。”“80！”“80我虧本。”我離開(kāi)，商家“哎哎哎，你誠(chéng)心要，給你打兩折，160，最低價(jià)！”此時(shí)你心里已經(jīng)有底。

　　-    走到隔隔隔壁家找出同款。“這件adadis的衛(wèi)衣多少錢(qián)？”“800。”“80！”“80我虧本。”我離開(kāi)，商家“哎哎哎，160”，我“80不能再多”再假裝要走一下?；旧线@時(shí)候他如果追出來(lái)攔你，一來(lái)二往，這衛(wèi)衣鐵定能在100以下成交。

　　你要知道這個(gè)市場(chǎng)里那么多商鋪，賣(mài)款式和質(zhì)量都差不多的衛(wèi)衣的店家很多。他們的進(jìn)貨成本可能就是30、40塊，只要他們有得賺，只要你足夠淡定，就能test出一個(gè)底線(xiàn)最松垮、最想賣(mài)完收攤的賣(mài)家。而且第一筆出價(jià)一定是要低于市場(chǎng)價(jià)的。

　　買(mǎi)房和買(mǎi)衛(wèi)衣看起來(lái)差十萬(wàn)八千里?？烧l(shuí)知道呢。房?jī)r(jià)在過(guò)去一兩年里都處于一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的周期，整體上還有微幅下跌；錢(qián)在你手上能生息，1000萬(wàn)放“月月盈”一天就能多出1000塊，房子在賣(mài)家手上，租售比完全倒掛。

　　所以，誰(shuí)心態(tài)好誰(shuí)甲方。

　　我買(mǎi)房是這么干的：

　　我會(huì)按照昨天文章里說(shuō)的看政府2035規(guī)劃的方式，兼顧樓盤(pán)質(zhì)量，挑出十幾套符合“結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)”的房子。然后各殺一個(gè)必能博得對(duì)方白眼的價(jià)格。比如別人掛凈到手1280萬(wàn)的房子，我直接叫價(jià)1000萬(wàn)全包。類(lèi)似于這種程度，自己都不相信這么低的價(jià)格能成交，也不要緊，價(jià)格喊了再說(shuō)。

　　當(dāng)然也不是無(wú)腦亂test的，不是刻舟求劍地見(jiàn)啥都還價(jià)200萬(wàn)。要具體問(wèn)題具體分析，我會(huì)查數(shù)據(jù)的，會(huì)依據(jù)這個(gè)小區(qū)的歷史實(shí)際成交價(jià)格趨勢(shì)、房子品相、戶(hù)型與單價(jià)、租售比參考定義域等，定一個(gè)我認(rèn)為的均衡值，然后從低于這個(gè)均衡質(zhì)略超過(guò)10%的水位線(xiàn)，開(kāi)始叫出第一個(gè)報(bào)價(jià)。

　　說(shuō)到這里，很多買(mǎi)家會(huì)有一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為A房源比B房源品質(zhì)好，那么A一定比B貴。NO，NO，NO，未必的，你要知道你買(mǎi)的既是房子也不是房子——

　　參考“七浦路”大法，你買(mǎi)的其實(shí)是上家的心態(tài)！

　　對(duì)著你第一輪看房篩選出來(lái)的十幾套房子都這么砍一刀叫價(jià)。（我最高記錄同時(shí)出去過(guò)5份意向金，都在外頭咬價(jià)錢(qián)。）叫完了沒(méi)啥人搭理我，是很正常也很成功的，因?yàn)槟鞘菧y(cè)出底線(xiàn)的必經(jīng)之路。然后過(guò)一周加5萬(wàn)，再過(guò)一周再加5萬(wàn)，看誰(shuí)第一個(gè)松動(dòng)。

　　當(dāng)然這是一個(gè)動(dòng)態(tài)平衡，期間會(huì)有咬價(jià)的房子被別人買(mǎi)走（這樣我就多得了一個(gè)交易參考值，輔助判斷給同小區(qū)其它房源定價(jià)）；我也會(huì)再去看第二輪、第三輪房子，再加入10套房源進(jìn)我的“咬價(jià)池”。

　　假設(shè)有20套房子，魚(yú)鉤全掛在外面，全都從低到高地一點(diǎn)點(diǎn)加價(jià)，第一個(gè)心態(tài)松動(dòng)同意的賣(mài)家，他的房源，基本上就算是在同一時(shí)期，比較劃算的標(biāo)的了。當(dāng)然與此同時(shí)也要囑咐所有中介替你留意新掛牌的筍盤(pán)，前兩個(gè)月我每晚睡前都掃一遍目標(biāo)小區(qū)每日有無(wú)新房源的。

　　退一萬(wàn)步，就算房?jī)r(jià)一點(diǎn)不漲了，若能在交易環(huán)節(jié)撈到低于均衡價(jià)10%的標(biāo)的，兩年后按市場(chǎng)價(jià)掛牌賣(mài)，不也相當(dāng)于年化5%了嘛。

　　掛魚(yú)鉤期間這種等待的感覺(jué)，基本上和我耐心地等我最看好的股票，跌到我的捕網(wǎng)價(jià)格區(qū)，是一個(gè)心路歷程——實(shí)話(huà)實(shí)說(shuō)，有種暗爽，吼吼吼。

　　不過(guò)有兩樣?xùn)|西可能摧毀這場(chǎng)精心布局。

　　第一是心動(dòng)。唉，最上境界乃心如止水，心一動(dòng)么軟肋就出來(lái)了呀，你真喜歡上了那房子了，你就開(kāi)始關(guān)心則亂、患得患失，怕咬狠了被別人買(mǎi)走了之類(lèi)。反正這片江湖上從來(lái)不乏“兒女情一長(zhǎng)，英雄氣就短”的故事吶。

　　第二是焦慮。主要表現(xiàn)在對(duì)貨幣政策和市場(chǎng)流動(dòng)性的判斷發(fā)生轉(zhuǎn)變。畢竟“七浦路”大法的適用前提是勻質(zhì)而平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果未來(lái)真扭頭向上了，那踏空的損失要大于咬價(jià)的penny wise。

　　買(mǎi)賣(mài)攻略 之

　　“圍標(biāo)”大法

　　Y

　　上一趴是自“七浦路”戰(zhàn)斗經(jīng)驗(yàn)中悟到的，這一趴是從當(dāng)記者暗訪(fǎng)“圍標(biāo)”時(shí)悟到的。“愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)”曾經(jīng)領(lǐng)略過(guò)“圍標(biāo)”的那種私通一氣，一致抬高或壓低投標(biāo)報(bào)價(jià)，最后為己方搞到一個(gè)好價(jià)錢(qián)。

　　買(mǎi)賣(mài)房子，也是可以就地取材抬抬轎子的。

　　先說(shuō)賣(mài)。

　　我賣(mài)房的時(shí)候，有時(shí)候會(huì)故意把好幾撥要看房的客人約到同一天看房，自制“開(kāi)放日”。這一來(lái)大幅節(jié)省了我自己的時(shí)間，從每天被打擾三四次，縮減到三天被打擾一次；二來(lái)，也是關(guān)鍵，造成這套房子很搶手的假象。

　　其次反觀(guān)我自己的看房心態(tài)，我看毛坯或簡(jiǎn)裝的房子估價(jià)低，但看到精裝修樣板房時(shí)，就很容易受迷惑給出高估值。所以我賣(mài)房時(shí)也玩了trick——我給自己普通裝修的屋子找了一套“樣板房”。哈哈哈哈！

　　我家是1007，我是通過(guò)鏈家APP看到樓上同戶(hù)型1201也在掛牌，并且是精裝修的。我通過(guò)VR把用手指戳戳戳在手機(jī)上把他家兜了個(gè)遍，哎喲喂，絕對(duì)是設(shè)計(jì)師質(zhì)感的新中式，還掛了優(yōu)雅的字畫(huà)，書(shū)香世家既視感！這家人家誠(chéng)心賣(mài)，鑰匙都給中介了。但裝修好么開(kāi)價(jià)肯定貴呀，我家掛牌618，他家660。

　　這可美了我了。有時(shí)候我明明在家，基于上述兩個(gè)鬼點(diǎn)子，我會(huì)裝成不在。讓中介帶客戶(hù)看房，都先帶到鑰匙房1201，客戶(hù)看得中這個(gè)小區(qū)這棟樓這個(gè)房型的，接下來(lái)再告訴客戶(hù)，一樣的房子樓下還有一套便宜40幾萬(wàn)的。

　　樣板房一看，喜歡；好消息一聽(tīng)，噢喲就低兩個(gè)樓層還有便宜40幾萬(wàn)的。咳咳，你說(shuō)說(shuō)這是個(gè)什么營(yíng)銷(xiāo)效果??？擱你你也容易動(dòng)心吧。

　　我還有一計(jì)，明人不做暗事。其實(shí)我的心理價(jià)位是608，而五一節(jié)前其實(shí)已經(jīng)有個(gè)客戶(hù)出到了608符合我心理期待。但當(dāng)時(shí)學(xué)區(qū)房已經(jīng)看漲了，我很清楚五一節(jié)意味著至少再多30家看房戶(hù)、亦即再多30次抬價(jià)機(jī)會(huì)。

　　我對(duì)這個(gè)已出價(jià)客戶(hù)是明說(shuō)的：你若現(xiàn)在肯給615我們就立刻成交簽掉，若不行，你也再看一個(gè)五一節(jié)的房，我也再掛一個(gè)五一節(jié)賣(mài)房。約定一個(gè)日子，若到那天你未買(mǎi)我未賣(mài)，我們就608成交。對(duì)方說(shuō)好。

　　這算一個(gè)明的兜底、明的“轎子”。我的中介小伙子也滿(mǎn)靈光（當(dāng)然前提是這個(gè)兜底客戶(hù)不是他的KPI哈哈），拿著這個(gè)“轎子”就到外面拉客戶(hù)，說(shuō)我的房已經(jīng)待字閨中，是全學(xué)區(qū)第一性?xún)r(jià)比了。

　　對(duì)，最后我是成功跳價(jià)出售的。

　　再說(shuō)買(mǎi)。

　　賣(mài)的轎子靠做局客戶(hù)們抬。買(mǎi)的轎子就靠我自己像孫悟空那樣拔一撮猴毛一吹，變出N個(gè)分身。

　　每一套房子，我都會(huì)通過(guò)幾個(gè)中介去談。對(duì)，即便中介發(fā)現(xiàn)后其實(shí)很忌諱我這樣干，還會(huì)指桑罵槐訓(xùn)斥我，我都會(huì)繼續(xù)皮厚厚地干下去，聳肩攤手，so what嘛！

　　中介會(huì)說(shuō)“夏小姐你這樣很不好，客戶(hù)會(huì)以為他的房子很吃香那么多人要買(mǎi)，我打賭最后你買(mǎi)不到的”。

　　但我不會(huì)告訴他謎底。其實(shí)是：

　　我給N個(gè)先去談的中介的價(jià)格都是950萬(wàn)，只給一個(gè)晚兩天去談的中介的價(jià)格是我真實(shí)意向的1000萬(wàn)。

　　那些950萬(wàn)的“分身”，是我的圍標(biāo)，瓦解上家的心態(tài)，讓他以為他這房子就值這個(gè)價(jià)了。然后他再聽(tīng)到1000萬(wàn)，就會(huì)覺(jué)得這個(gè)人給的價(jià)格，還是誠(chéng)意的。

　　這個(gè)計(jì)，或許也可以叫做：Expectation Management。

　　好啦方法論就聊到這里了。最后再叮囑一遍，以上，可為計(jì)策，不為欺詐。

　　“術(shù)”上的小聰明，永遠(yuǎn)及不上“道”上的大智慧(601519,股吧)。以前有個(gè)日本做中古屋的老中介跟我講，房子交易的上下家，是前世就曾經(jīng)相遇過(guò)的有緣人，才能今生共振一間吉屋的能量場(chǎng)。

　　我不想讓上面的這些計(jì)謀帶偏了你們。事實(shí)是，我賣(mài)出的房子，知道下家不打算重新裝修，所以我自己額外掏錢(qián)幫他們把有起皮的墻都重刷了，并留下了所有的家居家電，包括全新的按摩椅；下家則容許我免費(fèi)多住半年，以讓我可以順利銜接上下一套房，少搬一次家。

　　人心都是肉長(zhǎng)的。每個(gè)人都是“一半天使面+一半惡魔面”的綜合體。用自己的天使面去同頻召喚對(duì)方的天使面，歲月豈不是溫柔繾綣很多？

　　廣結(jié)緣，種善因。讓買(mǎi)賣(mài)成為雙贏(yíng)和雙方滿(mǎn)意之事，和氣生財(cái)。這才是好交易該有的面貌。