但總體來看，領(lǐng)展過去一年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不算差，總收益和物業(yè)收入凈額分別實(shí)現(xiàn)了6.8%、6.9%的增長(zhǎng)達(dá)到107.18億港元及82.2億港元。

最嚴(yán)重的影響還是來自投資物業(yè)組合的估值，期內(nèi)該數(shù)據(jù)下跌了11.6%至1932.24億港元，令公司扣除與基金單位持有人交易前的年內(nèi)虧損錄得173.03億港元。

不過這未對(duì)領(lǐng)展的派息方案產(chǎn)生影響，今年度可分派總額為59.65億港元，末期每基金單位分派145.72港仙，全年每基金單位分派287.19港仙，全部錄得同比增長(zhǎng)，完成了作為公募基金的最重要使命：每年為持份者創(chuàng)造穩(wěn)定的回報(bào)。

不過坊間對(duì)這只全亞洲最大地產(chǎn)信托基金的評(píng)價(jià)，卻非一邊倒叫好。作為香港房委會(huì)將旗下民生商業(yè)，由政府公營(yíng)打包成私營(yíng)基金上市的嘗試，領(lǐng)展由于秉持較為強(qiáng)硬的以營(yíng)利為導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)策略，15年來不時(shí)引起議論。

年初至今，香港零售飽受“經(jīng)濟(jì)寒冬”之苦，各界提倡減租的呼聲浩大。但據(jù)香港零售管理協(xié)會(huì)近日公布的新聞稿，領(lǐng)展被列為“最不配合減租的業(yè)主或地產(chǎn)商”第二名。

“用一刀切的方式進(jìn)行減租是沒有道理的。”主席聶雅倫提出，領(lǐng)展實(shí)際上在2月份就推出一項(xiàng)涉及8000萬港元的紓困計(jì)劃，透過提供免租期、租金減免及準(zhǔn)許分期繳納租金等形式支援個(gè)別的中小型商戶。

而且這個(gè)支援計(jì)劃的金額，到目前金額已經(jīng)增加到3億港元，并成功為香港的物業(yè)組合內(nèi)約三分之一的商戶提供租金優(yōu)惠，“我相信現(xiàn)時(shí)準(zhǔn)備的3億港元已經(jīng)是一個(gè)適當(dāng)?shù)臄?shù)目。”

行政總裁王國(guó)龍則補(bǔ)充，公司近期在做續(xù)租簽約的時(shí)候，的確發(fā)現(xiàn)需要作出減租處理的租約數(shù)量有所增加。同時(shí)在減租的情況下，某些租客還希望能簽一些較短期的租約（此前一般的租約是3年期的）。

“我們也是了解了每一個(gè)租戶的個(gè)別情況后再下決定，去衡量最適當(dāng)?shù)姆桨浮?rdquo;

他表示，領(lǐng)展最新的政策是希望旗下商場(chǎng)保持一個(gè)較高出租率，去維持一個(gè)良好營(yíng)商環(huán)境和購物環(huán)境。因此也在商戶租金方面作出了適當(dāng)?shù)南抡{(diào)。另外，此前受限聚令影響明顯的租戶例如補(bǔ)習(xí)社、酒吧等，公司對(duì)它們的支持力度會(huì)較大。

“但我們旗下不少租戶的生意也都是穩(wěn)定且有增長(zhǎng)的，例如菜市場(chǎng)、超市等。對(duì)于這些租客，我們覺得也無需調(diào)整租金。”王國(guó)龍?zhí)岢觯I(lǐng)展的租客主要集中必需品或食肆，不會(huì)特別受到旅游業(yè)或者游客數(shù)量的影響。

資料顯示，單論香港零售物業(yè)組合，領(lǐng)展有28.9%的租金收入來自飲食行業(yè)；20.6%來自超級(jí)市場(chǎng)及食品行業(yè)；14.6%來自菜市場(chǎng)及熟食檔口。

有別于同期（指領(lǐng)展2019/2020財(cái)政年度）香港飲食業(yè)銷售額有14.8%的下跌，領(lǐng)展同類型租戶的跌幅只達(dá)到3.4%；超級(jí)市場(chǎng)及食品行業(yè)銷售額更錄得8.3%的同比上升，與期內(nèi)香港同行業(yè)1.3%的銷售跌幅形成鮮明對(duì)比。

至于香港之外，領(lǐng)展在中國(guó)內(nèi)地北上廣深四個(gè)一線城市布局有5項(xiàng)投資物業(yè)。包括四個(gè)零售項(xiàng)目：北京京通羅斯福廣場(chǎng)、北京歐美匯購物中心、深圳新怡景商業(yè)中心（中心城）、廣州西城都薈廣場(chǎng)。

“四項(xiàng)零售物業(yè)約43%的面積是出租予飲食和超級(jí)市場(chǎng)及食品商戶，受惠于鄰近居民及辦公室用戶的日常消費(fèi)。”截至年度末，這幾項(xiàng)物業(yè)的平均租用率維持了97.8%的高水平，續(xù)租租金調(diào)整率亦達(dá)到不俗的29.6%。

“內(nèi)地的情況，我們看到最近人流增加了不少，消費(fèi)意欲應(yīng)該會(huì)反彈。”王國(guó)龍稱，客流量自4月份已逐漸見到回升趨勢(shì)，并在5月份已回復(fù)到去年同期約60%的水平。

至于新近收購的悉尼物業(yè)，領(lǐng)展去年12月斥資36.49億港元向黑石購入一幢位于澳洲悉尼中央商務(wù)區(qū)的10層高商業(yè)辦公大樓，“這個(gè)物業(yè)本身包含三個(gè)租約，每年租金都會(huì)上升，而且它們平均在8年之后才將到期。”

“對(duì)于我們的租客來說，最壞的時(shí)間應(yīng)該已經(jīng)過去。”他宣稱，隨著疫情防控措施的逐漸放松，接下來應(yīng)該會(huì)處于一個(gè)穩(wěn)健上升的過程。

換句話說，雖然不是一派欣欣向榮的景象，但領(lǐng)展目前來說仍是一間收入清晰財(cái)務(wù)健康的企業(yè)。手握約162億港元備用流動(dòng)現(xiàn)金，聶雅倫說看到不少進(jìn)行收并購的機(jī)會(huì)。

“看到有一些業(yè)主，出于財(cái)政狀況，將旗下的物業(yè)拿出來以相對(duì)低廉的價(jià)格出售。這對(duì)目前資金充足的領(lǐng)展來說，是好時(shí)機(jī)。” 他表示，領(lǐng)展在內(nèi)地也有同事正在看不同的項(xiàng)目，只是“內(nèi)地與香港間的交通目前未能暢通，我們很難飛進(jìn)去”。

針對(duì)疫情的旅行禁令仍然對(duì)人們的正常出行造成困擾，但領(lǐng)展管理層希望能抓緊時(shí)間做到一些投資。

王國(guó)龍說：“國(guó)外的話，我們?cè)诋?dāng)?shù)匾材苷业綄I(yè)人士能幫助我們作評(píng)估。但當(dāng)真的有需要作最后決定的時(shí)候，我們當(dāng)然也希望能親身去到當(dāng)?shù)乜匆豢础?rdquo;