在剛剛結束的兩會上，“粵港澳大灣區(qū)”連續(xù)第四年寫入政府工作報告。而加強內地與港澳文化融合以及人才流動也成為兩會代表委員關注的話題之一，內容包括放開港澳青年在大灣區(qū)置業(yè)條件，比如放寬共有房屋申請條件、優(yōu)化跨境匯款及降低貸款門檻等等。

雖然受疫情影響，但在兩會前粵港澳大灣區(qū)再迎利好，中國人民銀行等4部門推出26條金融措施支持建設，同時，越來越多的房企布局重倉大灣區(qū)。不過，機構分析認為，4月區(qū)域房價已出現結構性上漲，未來在疫情、產業(yè)、資金綜合影響下，市場仍將持續(xù)分化，競爭依然較為激烈。

大灣區(qū)發(fā)展持續(xù)迎來利好，多家房企加快布局

今年政府工作報告提出，“加快落實區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略……深入推進京津冀協同發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設、長三角一體化發(fā)展。”

縱向來看，“粵港澳大灣區(qū)”已連續(xù)四次被寫入政府工作報告。2017年政府工作報告提出“研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃”；隨后，2018年政府工作報告則提到“出臺實施粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃”。

而2019年政府工作報告更是3次提到粵港澳大灣區(qū)，內容包括“港珠澳大橋建成通車”“落實粵港澳大灣區(qū)建設規(guī)劃”“支持港澳抓住共建‘一帶一路’和粵港澳大灣區(qū)建設的重大機遇，更好發(fā)揮自身優(yōu)勢，全面深化與內地互利合作”。

2019年2月，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布，明確提出要把粵港澳大灣區(qū)建成充滿活力的世界級城市群和宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質生活圈。這意味著一個與紐約灣區(qū)、舊金山灣區(qū)、東京大灣區(qū)并駕齊驅的世界級城市群呼之欲出。

事實上，為了深化內地與港澳金融合作，在今年兩會前的5月15日，中國人民銀行等4部門推出26條金融措施支持粵港澳大灣區(qū)建設。這也被業(yè)內人士認為是推動大灣區(qū)在金融領域實現進一步開放，雖然受疫情影響，但粵港澳經濟發(fā)展再次迎來利好。

在粵港澳大灣區(qū)持續(xù)利好的預期下，近幾年來，房企也積極布局大灣區(qū)，板塊包括住宅、舊改、文旅小鎮(zhèn)等等，其中不乏一些房企深耕重倉持有。

5月15日，龍光地產以總價115.97億元競得深圳前海一優(yōu)質地塊。為此，花旗銀行發(fā)布報告評價稱，龍光地產于深圳市場土儲接近2000億元，在粵港澳大灣區(qū)及深圳都市圈具有顯著的領先優(yōu)勢。

與此同時，中國奧園在大灣區(qū)也擁有豐富的城市更新資源，5月，興業(yè)證券(601377,股吧)和建銀國際予以中國奧園“買入”評級 ，同時認為，中短期內中國奧園可孵化項目超過20個，預計業(yè)績將提速增長。

除了區(qū)域房企持續(xù)深耕外，更不斷有新來房企加快布局粵港澳大灣區(qū)。4月30日，中南建設(000961,股吧)董事兼副總經理陳昱含在2019年度業(yè)績說明會上指出，粵港澳大灣區(qū)是一個1.8萬億規(guī)模的市場，作為新進入者，未來將采取長短線結合的策略。

代表委員建議進一步放寬港澳居民在大灣區(qū)置業(yè)條件

目前，粵港澳大灣區(qū)正以基礎設施互融互通為突破口，推動人才、產業(yè)、資本等資源要素的自由流動。2019年11月，香港、澳門幾乎同時推出惠民政策，其中包括香港、澳門居民在粵港澳大灣區(qū)購房享有當地居民的同等待遇，這也意味著 限購條件基本豁免。

而在今年兩會期間，代表委員進一步就放寬港澳青年在內地置業(yè)的條件紛紛提出建議。

其中，全國人大代表、香港中華出入口商會會長、禹洲集團董事局主席林龍安建議，放寬港人于內地第二套物業(yè)按揭條件。林龍安認為，房子是留住人才的關鍵因素之一，目前港人在內地置業(yè)雖然有所放寬，但僅限首套，在按揭方面也未能全面放開，對于在工作地區(qū)置業(yè)的青年人仍有較大的阻礙。

同時，林龍安建議“針對港澳青年，共有房屋亦應放寬申請條件”，他表示，雖然部分地區(qū)已經推行共有產權房，將港澳青年納入可申購范圍，但也有年齡等不同類別的限制，而且推行的地方和數量不多。

另據媒體報道，全國政協委員、新鴻基地產主席兼董事總經理郭炳聯也建議，優(yōu)化跨境匯款、按揭、港人開設銀行賬戶方面，以進一步便利港人北上置業(yè)。

郭炳聯表示，大灣區(qū)內地9市放開港澳居民購房限制，為港人置業(yè)提供更多的選擇，但目前港人赴大灣區(qū)置業(yè)面臨三個問題，一是香港居民向內地匯款存在實際困難；二是內地按揭政策不一且門檻較高；三是香港居民只能在港開設級別較低的內地銀行賬戶。

郭炳聯建議，由粵港澳大灣區(qū)建設領導小組牽頭，成立由三地相關部門組成的“港澳居民赴大灣區(qū)內地置業(yè)統(tǒng)籌協調小組”，統(tǒng)籌大灣區(qū)內各市的購房政策，協調各市落實購房匯款、按揭、貸款等系列具體問題。

除了置業(yè)之外，文化融合也是兩會代表委員關注的內容。全國政協委員、觀瀾湖集團主席兼行政總裁朱鼎健表示，大灣區(qū)除了經濟上對標世界三大灣區(qū)，更要在建設宜居宜業(yè)宜游的人文灣區(qū)上有所作為，未來大灣區(qū)的文化產業(yè)發(fā)展、交流將更加頻密。在此基礎上，以文化的理念發(fā)展旅游，以旅游的方式傳播文化，文旅融合更加相得益彰。

與此同時，全國政協常務委員、世茂集團董事局主席許榮茂也建議，助力大灣區(qū)在文化融合發(fā)展中找到“最大公約數”，畫出“最大同心圓”，共享文化繁榮發(fā)展的紅利。同時，提到加快區(qū)域文化產業(yè)資源整合，以產業(yè)合作促進文化融合，繁榮文化市場。

房價曾現結構性上漲，未來區(qū)域市場將持續(xù)分化

從目前來看，“在粵港澳大灣區(qū)‘9+2’城市中，無論是內地9城，還是香港澳門用戶，普遍最看好的城市都是深圳。”58安居客房產研究院一季度市場報告顯示，香港澳門在粵港澳大灣區(qū)置業(yè)的人群中，年齡段集中在20-30歲，青年人已成為粵港澳大灣區(qū)置業(yè)的主力人群。

因為受疫情影響，全國房地產市場成交量價都出現不同程度的回落。不過，據中國社科院發(fā)布的4月中國住房大數據報告顯示，粵港澳大灣區(qū)房價出現了結構性上漲，其中深圳和東莞近期出現房價顯著上漲。而具體到深圳來看，雖然在寶安、福田、南山房價出現上漲，但羅湖反而微跌。

兩會之后，對于粵港澳大灣區(qū)來來房地產市場的走勢，合富研究院分析認為，宏觀環(huán)境顯性收縮使得粵港澳大灣區(qū)“產業(yè)發(fā)展”與“人口吸納”承壓，然而“資金趨松”以及“政府維穩(wěn)”預期也將使現階段的市場行情更加分化。

合富研究院進一步分析稱，未來5-12個月大灣區(qū)各城供貨相對充足，但短期內市場仍然面臨“供需匹配”問題。在疫情、產業(yè)、資金綜合影響下，一級土地市場資金重回寬裕但整體回暖不易，二級商品住宅市場需求承壓、市場動力分化，市場競爭仍然較為激烈。而從市場供應來看，新項目地價普遍不便宜，“高地價項目”的貨量占比持續(xù)上升。