一味的看多和看空都是愚昧的，真正的高手都是在看天！感知風(fēng)向的能力才是最核心的能力！
之前流行一句話：聽過很多道理，卻依然過不好這一生。我只想說，那是因為你聽得那些道理都是錯的。
今天我想結(jié)合2020年當(dāng)下的樓市趨勢，分享給大家一些頗有價值的投資邏輯，以免你再誤入歧途：
一
學(xué)區(qū)房實操法則
只要對口入學(xué)的政策不變，學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房的價差絕不會縮小，只會越拉越大。
在老破小房產(chǎn)中，有學(xué)區(qū)比無學(xué)區(qū)價格貴50%-100%。在新房和次新二手房中，有學(xué)區(qū)比無學(xué)區(qū)貴20%-50%。
一、在自己需要學(xué)區(qū)但是預(yù)算有限時，盡量買面積小總價低的學(xué)區(qū)房掛戶口即可。但如果是投資且長持的話，不建議選擇最小面積的學(xué)區(qū)房，因為這種最小戶型由于學(xué)區(qū)溢價單價絕對是最貴的，但是房型卻是最差的，根本不適合人類居住。今后萬一學(xué)區(qū)政策調(diào)整了，這種房子價格會大跌。沒有了學(xué)區(qū)加持的極小戶型未來將很難出手。
所以，純投資學(xué)區(qū)房建議選擇中等戶型、中等總價的房子，未來萬一剝離了學(xué)區(qū)價值，至少還算一套普通商品房，不至于掉價太多，接盤俠也不至于很難找。
二、婚后第一套房，一定要買學(xué)區(qū)房。否則等你度完蜜月，享受最多一年的新婚生活之后，就會立刻被即將到來的生娃壓力折磨的體無完膚。除非你們二人都是不爭不搶的佛系父母，但只要是略有爭強好勝之心，你絕對不會忍心讓孩子就讀菜小。
所以，沒必要在買第一套房子時騙自己，其實遠(yuǎn)大新的舒適遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有學(xué)區(qū)重要。
三、假如你是二胎家庭，一定要買套學(xué)區(qū)房。如果說，一個孩子教育的成功可以靠父母的努力和孩子高智商的概率，那么兩個孩子都要優(yōu)秀，好學(xué)校的影響將會顯得更加的舉足輕重。
一套你咬牙買來的學(xué)區(qū)房供兩個孩子輪番使用，你的成本要比別人低一半，再貴的學(xué)區(qū)房對你都是半價！
別總把高房價的責(zé)任推給社會，讓兩個孩子都上菜小，才是大人最不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。
四、去年，教育部發(fā)文要求執(zhí)行“公民同招”，北京、上海、深圳已經(jīng)在逐步實行這一政策了。未來一定是要向全國推廣的。
也就是說未來公辦小學(xué)、公辦初中的價值、教育質(zhì)量和生源素質(zhì)將會越來越好，而民辦學(xué)校的“掐尖”現(xiàn)象將會越來越少。所以，未來打算拼民辦的家長要及早做好規(guī)劃，其實，提前買個優(yōu)質(zhì)公辦小學(xué)和公辦初中的雙學(xué)區(qū)房將是一個保底和智慧的選擇。
比如目前在上海，最頂尖最熱門的公辦學(xué)校，需要孩子報出生就在對口學(xué)區(qū)房中才能直接就讀，非常好的重點學(xué)校，也至少需要落戶3-5年才有可能入學(xué)。所以，買學(xué)區(qū)房沒有捷徑，早規(guī)劃、早行動才是第一要義。
二
高房價也需要保護
前陣子，樓市最大的新聞就是深圳經(jīng)營貸入市炒房。目前，深圳五部門調(diào)查之后的通報結(jié)果是：不存在、未發(fā)現(xiàn)，沒上漲。
深圳這種全盤否認(rèn)的意圖已經(jīng)極為明顯了：深圳需要樓市回暖，深圳需要保持樓市熱度，調(diào)控只會繼續(xù)松不會再收緊。
雖然房價已經(jīng)全國第一，但還是需要細(xì)心呵護！
深圳經(jīng)營貸炒房從發(fā)酵到政府辟謠反轉(zhuǎn)，百姓一時間還難以接受。說白了就是，大家對于房價上漲已經(jīng)充滿了巨大的焦慮，急不可待的想要揪出幕后黑手，好不容易抓住了經(jīng)營貸炒房的把柄，想要肅清整頓后，讓房價回歸合理，最終卻發(fā)現(xiàn)一切都是徒勞。
最讓百姓不敢接受、不敢面對的一幕終于還是出現(xiàn)了：房價上漲根本不是炒房客炒的。
這才是民眾最擔(dān)心、最害怕的事情，因為內(nèi)生性的上漲，根本無法徹底抑制！
那些希望揪出炒房客，讓房價大跌的吃瓜群眾，現(xiàn)在趕緊珍惜有瓜吃的好時代吧，過幾年可能連瓜都吃不起了！
三
骨子里的房地產(chǎn)
給大家出個題：未來，房價大跌和上漲踏空，你覺得遇到哪種情況的可能性更大？對你個人來說，哪一個令你更無法接受？
一個是紙上的虛擬財富，一個是關(guān)乎生存的基本權(quán)利。答案顯而易見是后者。
中國是農(nóng)耕民族出身，幾千年來的民族習(xí)性就是安土重遷，為土地生，為土地死。對土地財富的熱衷是全球獨一無二、不可比擬的。中華民族這種特有的對土地的依戀在住房商品化之后，必然會演化成對房產(chǎn)的不斷爭奪和占有。這種強烈的購房行為也是支撐房價泡沫始終堅挺的最強烈后盾。這也是西方經(jīng)濟學(xué)在中國樓市里屢屢敗北的根源。
你可以仔細(xì)想想：為什么我們現(xiàn)在非要把義務(wù)教育和房產(chǎn)捆綁在一起，為什么非要把社保醫(yī)保和房產(chǎn)捆綁在一起？為什么疫情期間，合法租房的房客就要被攔截在小區(qū)大門外不讓進？
如果我們真的可以做到視房產(chǎn)為糞土的話，完全可以用身份證就可以就讀最好的小學(xué)，去最好的醫(yī)院享受醫(yī)保，去高考錄取率最高的城市高考。
其實，在我們的骨子里，房產(chǎn)就是土地，就是你占有這個社會資源的多寡體現(xiàn)。
你可以問問自己的良心，你對房價的焦慮，其實根本不是因為貴，而是因為房價在持續(xù)上漲的過程中，與你無關(guān)。其實，你根本不是焦慮房價上漲，而是焦慮為啥別人有房而你沒有！
所以，不要編一個房價大跌的謊言騙自己了，即使你允許，全社會都不允許！
四
屢試不爽
疫情以來，全國有10個城市出現(xiàn)了“放松政策一日游”的現(xiàn)象，他們分別是廣州、駐馬店、寶雞、濟南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安。當(dāng)然了，過關(guān)的也不少。
大家可以想一想，為什么在高層一再重提房住不炒的當(dāng)下，還是有那么多的城市前仆后繼的突破底線呢？為什么在駐馬店被約談撤回之后，還有9座城市非要挑戰(zhàn)底線、挑戰(zhàn)權(quán)威呢？難道他們不怕丟烏紗帽嗎？為什么駐馬店沒有達(dá)到殺雞儆猴的效果呢？
因為，放松的城市根本不是猴，而你才是那只猴！
接下來，還會有更多的城市繼續(xù)放松，繼續(xù)收回。這個游戲玩到啥時候是個頭呢？
玩到大家都覺得有點麻木了，有點不足為奇的時候，寬松也就悄然間開始了！
請相信，在看風(fēng)向的能力上，地方官員可比你強多了！
五
還能降息多少？
從去年8月改革L(fēng)PR之后，5年期LPR房貸利率降了3次，總共降低20個基點。
我預(yù)計從5月份到今年年底，央行還會下調(diào)MLF和1年期LPR至少30個基點以上，而5年期LPR房貸利率至少還會有20個基點的降息。
也就是說，到今年年底，5年期LPR房貸利率應(yīng)該會降至4.4%-4.5%之間。那就相當(dāng)于從原來的基準(zhǔn)4.9%下調(diào)50個基點，相當(dāng)于過去的兩次標(biāo)準(zhǔn)降息。
對于新申請房貸的朋友和計劃轉(zhuǎn)換LPR的朋友來說，一定要選擇2021年1月1日為重定價日，不要選擇你申請房貸和轉(zhuǎn)換LPR滿一年后的那天再重新定價。
因為今年的多次降息，明年你越早兌現(xiàn)、越早享受越好。
另外，請大家別再問我要不要轉(zhuǎn)換LPR，我從去年8月說到現(xiàn)在?？傊痪湓挘悄憷适?以下，否則一概全部都轉(zhuǎn)！
六
現(xiàn)金為王是最大的謊言
疫情以來，很多人都說現(xiàn)金為王。不管是搬磚的磚家還是憤青的鍵盤俠，都會像模像樣的說：別投資，別買房，現(xiàn)金為王。
在我看來，即使是在經(jīng)濟危機之下，是否需要留夠現(xiàn)金根本沒那么重要，這完全取決于你的職業(yè)屬性。
假如你是醫(yī)生、教師、公務(wù)員、央企、國企、事業(yè)單位的員工，要什么現(xiàn)金流？要什么兩年月供？要什么現(xiàn)金為王？
國家穩(wěn)定就是你最強大的現(xiàn)金流。
而對于中小企業(yè)主和嚴(yán)重依賴經(jīng)濟環(huán)境的服務(wù)業(yè)和制造業(yè)員工，才需要謹(jǐn)慎投資，保證現(xiàn)金流充足。
而在全球大放水，央行逐步寬松的大背景之下，如果你工作穩(wěn)定、收入穩(wěn)定，還在手里攥著大量的現(xiàn)金，那就是非蠢即傻！
總之，疫情之年，你要么努力找工作，要么努力投資，除此之外，別無其它。
千萬別把網(wǎng)絡(luò)上的毒雞湯信以為真，捧著大把的現(xiàn)金，坐等通脹！
七
貸款翻倍
每一次換房，你的貸款金額至少要翻倍，才有意義。
比如你自住一套500萬的房子，貸款還有200萬未還掉，那么假如你置換的房子是600萬，貸款從200萬增加到300萬，那么就完全沒有必要換。因為置換一次，單單是中介費、契稅、個稅增值稅就要接近10%，也就是60萬左右，而你多貸了100萬，卻還要付出60萬的的換房摩擦成本。
置換，必須讓貸款額至少增加一倍，否則就別換。買房賺錢靠的就是杠桿賺錢，靠的就是用銀行的錢賺錢。
房價大漲行情下，萬不得已可以選擇用全款或者少量杠桿買房，但是在房價滯漲和橫盤時期，必須達(dá)到杠桿翻倍，換房才有價值。
房產(chǎn)置換的大忌，就是平進平出！
八
合理負(fù)債
15年前，上海丈母娘找女婿都要求“有房無貸”，但現(xiàn)在看來，當(dāng)年的有貸和無貸，現(xiàn)在身價至少相差2-3倍。
美聯(lián)儲無限量印鈔開啟，各國零利率、負(fù)利率頻現(xiàn)，全球大寬松時代已經(jīng)到來，認(rèn)不清這個現(xiàn)實你將輸?shù)煤軕K！
全款買房和提前把銀行貸款全部還清，是最愚蠢的理財方式。
假如你名下有一套無貸款的房子，那么接下來你要想盡辦法讓它負(fù)債。比如賣掉后再按揭換房，或者……
讓每一套房子都處于還貸之中，才是你抵御通脹最合理的方式，因為你手里的錢會變毛。所以，假如你手里的錢都是銀行的，那毛的越快，你的資產(chǎn)才越高。
你必須保證，手里始終拿著銀行的錢。輪到大漲，你就一步登天，房價不漲，你也能抵御通脹。
一定要記住：合理負(fù)債才是你抵御通脹最有效的手段！
貨幣是水，資產(chǎn)是船，你得先有船，才能水漲船高，否則很快會被淹死，就像頭圖里的星星一樣！
