天府新區(qū)地塊來自興隆湖版塊，以北緊鄰鹿溪河生態(tài)區(qū)，以南濱興隆湖湖區(qū)，地理位置相當(dāng)出挑；其9611元/㎡的起始樓面價也是目前區(qū)域第二高起拍價。 昨天銳理君對該宗地及周邊情況進(jìn)行了詳細(xì)的介紹與分析，詳情請戳《左手興隆湖右手鹿溪河 天府新區(qū)43畝“王炸”地塊來了》。
龍泉驛區(qū)地塊則位于十陵，靠近地鐵4號線十陵站與青龍湖濕地公園；宗地競得人須在東安新城配建圖書館（媒體中心），并在明年4月前完工，以保障2021年第31屆世界大學(xué)生夏季運(yùn)動會順利舉行，建設(shè)工程費(fèi)用不得低于4.3億元。
競拍結(jié)果
恭喜德信、華潤
天府新區(qū)地塊采取“限價競買+續(xù)競配建并無償移交統(tǒng)籌住房面積比例”方式進(jìn)行拍賣。
據(jù)銳理君了解，此次爭搶興隆湖宗地的大牌企業(yè)有19家，其中不乏佳兆業(yè)、弘陽、卓越、德商等拿地勢頭強(qiáng)勁的房企。
1
一號宗地（天府新區(qū)地塊）
凈用地面積約42.65畝，住宅兼容商業(yè)用地，起始樓面價約9611元/㎡。
拍賣現(xiàn)場：89號率先舉牌，166、51號緊跟，數(shù)輪后68、123號出現(xiàn)，進(jìn)入各家混戰(zhàn)時間。第37輪109號開始舉牌，各家繼續(xù)加價。舉牌近百輪的時候，183號殺出。舉牌百余輪后，51號舉牌2880萬元/畝達(dá)到最高限價，續(xù)競配建并無償移交住房面積比例。隨后51號舉牌1次，166號舉牌1次，成交。
最終由166號成都信軒房地產(chǎn)信息咨詢有限公司（德信）以成交樓面價17299.47元/㎡競得，無償移交統(tǒng)籌住房比例1%，溢價率80%。
2
二號宗地（龍泉驛地塊）
凈用地面積約99.54畝，純住宅用地，起始樓面價約6535元/㎡，最終由167號華潤底價競得。
根據(jù)官網(wǎng)介紹，德信地產(chǎn)集團(tuán)是一家根植于浙江省的領(lǐng)先綜合型房地產(chǎn)開發(fā)商，主要專注于住宅物業(yè)開發(fā)及商業(yè)和綜合用途物業(yè)的開發(fā)、運(yùn)營及管理。公司于1995年成立，2005年總部搬至杭州，2012年穩(wěn)居杭州本土房企前三甲。2014年進(jìn)軍海外，2016年布局全浙江，持續(xù)穩(wěn)步拓展。2019年在香港上市。
一號宗地·興隆湖
兩個字：“真香”
基本指標(biāo)
宗地位置：天府新區(qū)成都直管區(qū)正興街道涼風(fēng)頂村七組，興隆街道寶塘村五組、保水村五組（興隆湖片區(qū)，湖畔路北段北側(cè)、科學(xué)城北路東段南側(cè)）
凈用地面積：42.65 (畝)
用地面積說明：宗地總用地面積約69.35畝，其中出讓部分用地面積約42.65畝，規(guī)劃道路面積約16.78畝，規(guī)劃綠地面積約9.93畝（規(guī)劃綠地、道路均不參與指標(biāo)計(jì)算）。
土地用途分類：住宅兼容商業(yè)
商業(yè)占比上限：15 %
計(jì)算容積率：2.4972
可開發(fā)體量：7.1 (萬㎡)
起拍單價：1600 (萬元/畝)
起始樓面地價：9611(元/㎡)
建筑密度：不大于25%
建筑高度：不大于80米，住宅建筑高度不小于18米，臨北側(cè)綠線建筑高度不大于60米。
配建要求：臨規(guī)劃道路建筑底層或負(fù)一層設(shè)置兩處建面不小于30㎡的市政設(shè)施用房；代建規(guī)劃建設(shè)綠地（約9.93畝，位于宗地北側(cè)）與市政道路（約16.78畝，位于宗地南側(cè)）；停車泊位充電設(shè)施。
其他要求：若須配建統(tǒng)籌住房，應(yīng)將單套建筑面積控制在90-120㎡范圍內(nèi)，以清水房交付，并按規(guī)劃配比相應(yīng)比例、相對集中的地下停車位（不含人防車位），且需要納入項(xiàng)目首期開發(fā)建設(shè)，建成后無償移交給四川天府新區(qū)成都管委會指定單位。
一號宗地北至科學(xué)城北路東段，東西兩側(cè)分別臨寶塘三街、寶塘二街。從實(shí)地走訪來看，宗地未實(shí)施打圍，無未拆除的構(gòu)（建）筑物與電力線路，但有雜樹雜草、棄土、廢棄電桿，與周邊地面道路有兩米左右的地勢高差，整體形狀較為方正，周邊還有部分道路未形成。
不過需要的注意的是，由于在建的地鐵18號線一期、規(guī)劃的軌道交通S7線及15號線工程區(qū)間隧道下穿該地塊，宗地在規(guī)劃設(shè)計(jì)與打造時需要充分考慮交通結(jié)構(gòu)安全與設(shè)施安全，以及選用具有可靠、并滿足相應(yīng)功能的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)下的減振、降噪左右的基礎(chǔ)及外裝修形式等。
?。ㄗ诘噩F(xiàn)狀）
“
“地段”與“資源”堪稱本宗地的兩大“殺手锏”
”
（一號宗地區(qū)位圖）
? 左手興隆湖，右手鹿溪河生態(tài)區(qū)，生態(tài)資源令人“饞”。
在宗地以北是規(guī)劃在建的4500畝鹿溪河生態(tài)區(qū)，僅一路（科學(xué)城北路）之隔；宗地以南，直線距離600多米處便是興隆湖湖區(qū)，以西還有天府科學(xué)城山地公園；此外，宗地與以北的天府公園直線距離也不足3公里。
? 4所學(xué)校環(huán)繞，教育資源也相當(dāng)有“看點(diǎn)”。
宗地向西約700米，有已投入使用的成都天府新區(qū)第一小學(xué)（成都市實(shí)驗(yàn)小學(xué)天府校區(qū)）、成都天府新區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園。
沿科學(xué)城北路向東700多米處是已完成改造提升的成都天府中學(xué)（原天府九中）。按照計(jì)劃，其初中及國際高中將在今年9月開始招收初一及高一新生，普通高中將于三年后開始招生。
在成都天府中學(xué)對面是正在修建中的成都天府中學(xué)附屬小學(xué)（原天府新區(qū)天府九小），預(yù)計(jì)2021年9月開始招生。
? 雙地鐵加持，交通通勤能力較為突出。
雖然宗地旁寶塘三街等幾條道路尚未形成，但南北兩條橫向道路科學(xué)城北路、湖畔路北段均已投入使用，向東1公里左右可直達(dá)梓州大道，向西沿科學(xué)城北路2公里左右便是天府大道，通過西側(cè)的蜀州路向北1公里左右，穿過鹿溪河生態(tài)區(qū)，就是西博城。
左：科學(xué)城北路
右：寶塘三街（在建）
在軌道交通方面，宗地與地鐵1號線興隆湖站約1.5公里，與東側(cè)的地鐵18號線興隆站直線距離不足1公里（目前18號線一二期全線“長軌通”，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)通車）。
? “稀缺”也是該片區(qū)的真實(shí)寫照。
宗地9611元/㎡的起始樓面價或是最顯性的注腳——興隆湖版塊目前出現(xiàn)的第二高起始樓面價（TOP1為10007元/㎡，即去年11月被人居以底價獲取的71畝地塊起拍價。）
根據(jù)銳理數(shù)據(jù)RAP系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，2017年以來興隆湖共出讓了30宗地（含招拍掛），其中含產(chǎn)業(yè)、科研、商務(wù)等定位的純商業(yè)用地以及住宅部分用于定向銷售或租賃的重大產(chǎn)業(yè)地塊占到23宗，而“常規(guī)用地”（無特定產(chǎn)業(yè)限制）僅7宗，且全部為近半年成交。
?。?017年以來興隆湖版塊常規(guī)用地出讓情況）
因此，這些地成為各大房企爭搶的對象，如果將移交部分（統(tǒng)籌住房、濱水商業(yè)建筑）納入地價成本，其實(shí)際樓面價基本全部破萬，包括龍光在興隆湖以南三公里拿下的地塊。
在銳理君看來，本地塊在區(qū)位上屬于佼佼者。除具備強(qiáng)勢的資源優(yōu)勢外，目前宗地所在北片區(qū)（興隆湖與鹿溪河生態(tài)區(qū)之間）是興隆湖開發(fā)最早也是最成熟的區(qū)域，但同時目前待開發(fā)土地已并不多，且多為產(chǎn)業(yè)用地，“稀缺性”突出。
目前興隆湖版塊最高成交樓面價就誕生于這一片區(qū)——去年“雙11”成都永慧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以樓面價11944元/㎡+無償移交計(jì)容建面15%的統(tǒng)籌住房，競得52畝住兼商地塊。該宗地就位于今日出讓地塊西側(cè)200米處，目前已打圍，正處于基坑挖掘階段，項(xiàng)目案名顯示為永慧隆溪湖邸。
?。ㄒ褎庸さ挠阑?middot;隆溪湖邸項(xiàng)目）
銳理君在走訪時看到某二手房中介機(jī)構(gòu)展示出的資料顯示，宗地鄰近的天投北鑫苑一套房源掛牌價格約30000元/㎡（清水），作為中建·濱湖設(shè)計(jì)總部項(xiàng)目配套住宅的華府錦城一期房源，二手房掛牌價格約32500元/㎡（清水）。
?。c(diǎn)擊看大圖：從左至右依次為中建天府錦城、天府科創(chuàng)園配套住宅、天投北鑫苑）
當(dāng)然，作為以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的興隆湖-科學(xué)城，導(dǎo)入的高精尖、高凈值人群是先天的高端購買力支撐。
?。ㄎ挥谧诘匚髂蟼?cè)的占地面積50畝的天府?dāng)?shù)智谷已于去年年末開始陸續(xù)迎來企業(yè)入駐）
二號宗地·十陵
6.5億起拍總價+4.3億配建成本
基本指標(biāo)
宗地位置：龍泉驛區(qū)十陵街道靈龍西路以南、蜀王大道北段以西
凈用地面積：99.54 (畝)
土地用途分類：純住宅
成品住宅建設(shè)比例：100%
計(jì)算容積率：1.5
可開發(fā)體量：9.95 (萬㎡)
起拍單價：653.5 (萬元/畝)
起始樓面地價：6535 (元/㎡)
二號宗地位于龍泉驛區(qū)十陵街道靈龍西路以南、蜀王大道北段以西，東側(cè)東風(fēng)渠穿流而過，以西鄰中梁壹號院，以南靠近中海御湖世家，與成洛大道直線距離約500米，與成都大學(xué)直線距離約900米。
單就地理位置上而言，“三環(huán)+軌交+生態(tài)”組合，是宗地最為顯著的優(yōu)勢。
(二號宗地區(qū)位圖）
百度地圖顯示，宗地與南側(cè)的地鐵4號線十陵站直線距離約500米，與區(qū)域最大的生態(tài)IP——青龍湖濕地公園直線距離約1公里；同時，十陵是成都三環(huán)周邊難得的還有成規(guī)模待開發(fā)余地的區(qū)域，而本宗地與東三環(huán)直線距離也僅1公里左右。
從宗地自身來看，凈用地面積近百畝，容積率僅1.5，“大體量+低容”的搭配，在未來項(xiàng)目打造上也有很多文章可做。
不利因素也客觀存在。出讓文件顯示，宗地現(xiàn)場拆遷已完成，未打圍；形狀不規(guī)整，為后期排兵布陣帶來一定的難度；并且以西以南還有規(guī)劃道路尚未形成，與跨線橋距離相距不遠(yuǎn)，可能會受到噪音影響。
不過，根據(jù)出讓文件，龍泉驛區(qū)十陵街道靈龍西路以南、蜀王大道北段以西住宅地塊南側(cè)規(guī)劃江月東路（蜀陵大道北段至蜀王大道北段）擬納入龍泉驛區(qū)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目儲備庫，計(jì)劃2022年建成。
眾所周知，隨著區(qū)域規(guī)劃權(quán)屬塵埃落定，以及“東進(jìn)”“世大運(yùn)會”等紅利加持下，十陵近兩年上升勢頭顯著。統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，龍泉驛區(qū)共誕生了5宗萬元地塊（樓面價破萬），十陵就包攬了3宗，其中就包括龍泉驛區(qū)樓面價top1（12520元/㎡）。
（2017年以來十陵版塊土地出讓情況）
客觀來說，本宗地起始樓面價6535元/㎡，是相當(dāng)有吸引力的“門票價”。
只不過，出讓文件中明確要求，本宗地須配建一處占地面積約35畝的圖書館（媒體中心），關(guān)鍵點(diǎn)來了：配建用地位置在龍泉驛區(qū)東安湖片區(qū)環(huán)湖南路以北——沒錯，不在十陵，而是東安新城，且工程建設(shè)費(fèi)用不得低于4.3億元。你品，你細(xì)品……
配建要求
?、俑偟萌隧氃邶埲A區(qū)東安湖片區(qū)環(huán)湖南路以北建設(shè)圖書館（媒體中心）一處，用地面積23429.88㎡（合35.1448畝），總建面約4.5萬㎡（地上約3萬㎡，地下一層約1.5萬㎡），容積率不大于1.5且不小于1.0，建成合格后無償移交成都經(jīng)開國投置業(yè)有限公司；
?、趫D書館（媒體中心）由競得人在競得經(jīng)營性用地后立即開工建設(shè)，必須在2021年4月底完工并達(dá)到相應(yīng)交付條件和改造條件，保障2021年第31屆世界大學(xué)生夏季運(yùn)動會順利舉行，建成后無償移交給成都經(jīng)開國投置業(yè)有限公司；
?、鄹偟萌送瓿蓤D書館（媒體中心）主體工程后，經(jīng)區(qū)政府確認(rèn)才能辦理經(jīng)營性用地的商品房預(yù)售許可；
?、軋D書館（媒體中心）工程建設(shè)費(fèi)用不低于4.3億元（不含媒體中心專用設(shè)備及第31屆世界大學(xué)生夏季運(yùn)動會后功能改裝部分），所涉建設(shè)費(fèi)用由土地競得人承擔(dān)，若最終審計(jì)建設(shè)費(fèi)用低于4.3億元，土地競得人需向區(qū)政府退補(bǔ)差額，若審計(jì)最終費(fèi)用高于4.3億元，超額部分由競得人自行承擔(dān)。
?。▓D片來源于出讓文件）
⑤競得人須在出讓宗地內(nèi)設(shè)置開閉所一處，建面大于300平方米，建成后無償移交給成都經(jīng)開國投置業(yè)有限公司；同時競得人還須配建代征2357.05㎡的代征綠地。
另一方面，土地價值節(jié)節(jié)攀升直接推動區(qū)域住宅產(chǎn)品革新迭代?，F(xiàn)階段的十陵新房市場，已然從過去多年的剛需水平大跨步邁進(jìn)了改善乃至高端市場。
首先破局的是中海御湖世家。2019年中海御湖世家住宅備案均價為22607元/㎡（含全部建筑類型），其中去年4月推出198套151-178㎡疊墅產(chǎn)品，兩疊成交均價為32090元/㎡，三疊成交均價為27330元/㎡。
位于本宗地西側(cè)的中梁壹號院去年5月首批次開盤，推出333套98-132㎡房源（含多層、小高層、中高層），備案均價為19532元/㎡。
區(qū)域另一主力商品住宅項(xiàng)目首開龍湖景粼玖序也于去年8月入市，主打房源為建面107-213㎡小高層與中高層，備案均價為21745元/㎡。
當(dāng)然，十陵片區(qū)內(nèi)值得關(guān)注的是已經(jīng)亮相的298畝大盤——華潤時代之城。今年華潤在城東大動作不斷，請看相關(guān)報道：
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