今天我們再從其他視角看下這個(gè)話題。

日前，筆者看到了幾個(gè)看似孤立，放在一起卻又耐人尋味的新聞。

其一，全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、中國發(fā)展研究基金會(huì)副理事長劉世錦在全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)界別小組討論時(shí)表示，中國經(jīng)濟(jì)爭取用2-3年時(shí)間能夠回到正常增長軌道。

注意關(guān)鍵詞：爭取、2-3年。

其不僅間接反映了疫情對中國經(jīng)濟(jì)沖擊比大多數(shù)人感受到的嚴(yán)重，也表明中國經(jīng)濟(jì)大概率走不出像樓市那般的V字形路線了。?

其二，據(jù)中國證券報(bào)報(bào)道，多家銀行表示，將大力發(fā)展個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，重點(diǎn)滿足首套房和二套改善需求。

華南某銀行高管表示，當(dāng)下正是銀行“搶收”的好時(shí)機(jī)，各家銀行加快了手續(xù)辦理和放款流程。據(jù)說，在南京、廣州等地，不少銀行過戶后一周內(nèi)就能放貸。由于放貸速度加快，以往放貸速度較慢的組合貸（公積金貸款+商業(yè)貸款）也被不少樓盤和二手房賣家接受。

其三，據(jù)央行官網(wǎng)消息，易綱在“兩會(huì)”期間就重點(diǎn)問題接受采訪時(shí)指出，下一階段，穩(wěn)健的貨幣政策將更加靈活適度，確保流動(dòng)性合理充裕，保持廣義貨幣M2和社會(huì)融資規(guī)模增速明顯高于去年；將繼續(xù)深化LPR改革，推動(dòng)降低貸款實(shí)際利率。

其四，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，2020年堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”要求，持續(xù)遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化。

第一條信息交代了中國當(dāng)下及未來兩三年的經(jīng)濟(jì)狀況；第二條信息交代了銀行對樓市的態(tài)度；第三、四條信息，交代了貨幣政策空間的下限和上限。

樓市深V反彈及局部過熱的原因就藏在這些信息里，未來樓市的大概率走勢也藏在這些信息里。背后邏輯不難理解，因?yàn)?ldquo;樓市短期看貨幣，中期看貨幣，長期還看貨幣”。

當(dāng)然，很多人接觸到的觀點(diǎn)是“樓市短期看貨幣，中期看土地，長期看人口”。其實(shí)這個(gè)也對，其是基于房地產(chǎn)發(fā)展的基本面得出的，理念有點(diǎn)類似巴老的價(jià)值投資。不過，鑒于樓市的強(qiáng)金融屬性，土地、人們等因素等市場基本面的影響很容易被即期的貨幣政策熨平。

這一點(diǎn)在今年體現(xiàn)的尤為明顯。

按照正常的市場邏輯，疫情對樓市是個(gè)絕對的大利空，銷售休克使得房企和投資客們面臨極大的現(xiàn)金流壓力，在疫情被控樓市復(fù)蘇伊始，各家房企應(yīng)該盡可能的降價(jià)跑量搶市場才對，但結(jié)果這一局面并未如期上演，房企反而“因禍得福”，主要原因就是政策的百般呵護(hù)。

2020年一季度，個(gè)人住房貸款余額為31.2萬億元，新增額度約1萬億，增量較去年同期下滑2.4%。從絕對增量、增幅上看，似乎并未看到放水跡象，反而似乎在收縮。其實(shí)，這是一個(gè)假象。

結(jié)合文章開頭的圖表細(xì)品，就能發(fā)現(xiàn)問題了。今年一季度全國商品房銷售面積為-26.3%，但是新放的水卻僅微降2.4%，基本上沒變。這顯然不成比。

降幅的不對稱反映到市場上就是一手房房價(jià)的堅(jiān)挺（銷售面積為-26.3%，但銷售額為-24.7%，這也就意味著在疫情沖擊最嚴(yán)重的時(shí)候，一手房房價(jià)仍上漲了1.6%），及二手房市場的火熱，典型如深圳等城市。

由上面的消息二，也可以看出，基于逐利本性，銀行在個(gè)人房貸的發(fā)放上也是相當(dāng)?shù)姆e極和配合。事實(shí)上，房地產(chǎn)貸款作為低風(fēng)險(xiǎn)高收益資產(chǎn)，一直備受銀行青睞。

如以12家全國股份制銀行為例，2019年房地產(chǎn)貸款金額共27321.66萬億元，較2018年增加近4100億元，其中民生銀行(600016,股吧)、招商銀行(600036,股吧)、浦發(fā)銀行(600000,股吧)、平安銀行(000001,股吧)、廣發(fā)銀行5家銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款在對公貸款行業(yè)中占據(jù)首位。

這也就意味著，只要上面撕條縫、給點(diǎn)陽光進(jìn)來，在送錢給房地產(chǎn)這件事上，銀行那是比誰都積極。

此外，地方出臺的各類暖樓市政策（如延期或分期繳納土地出讓金等）、資本市場融資放松，也都大大緩解了房企的資金壓力。

如2020年前4個(gè)月，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約5010億元，融資規(guī)模較去年同期下降10%。不過還是那句話，不要被絕對量變化所迷惑，注意結(jié)構(gòu)上的變化。

2020 年一季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 11.89 萬億元，同比增長 9.6%。這個(gè)增速并不算低；值得一提的是，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.7%。一增一減之間對房企現(xiàn)金狀況的改善可想而知。

另外，隨著國內(nèi)融資環(huán)境變寬松，主流房企們的融資結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化，境外美元債大降、境內(nèi)融資驟增，境內(nèi)股權(quán)融資、永續(xù)債、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等成為房企補(bǔ)充資金的重要來源。融資成本明顯下降，一些房企的發(fā)債利率降至2.5%。

所以，在政策的呵護(hù)和貨幣的輸血下，房企在疫情初期的那種恐慌情緒很快散去，沒了現(xiàn)金流壓力，自然也就沒了降價(jià)跑量的動(dòng)力。而土地市場及局部城市樓市的火熱，又進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)了購房者疫情期間“再等等”的預(yù)期。

這就是疫情以來樓市行情的大致邏輯。

由上面信息可得出，礙于經(jīng)濟(jì)從疫情中恢復(fù)所需時(shí)間較長（兩三年），這也就意味著，貨幣寬松、利率走低也將長期化，至少在近兩年，收緊的概率很低。而在貨幣政策的助推下，樓市行情也基本不會(huì)差哪去。而且基于穩(wěn)就業(yè)、保增長及防范系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，越是在經(jīng)濟(jì)下行期，官方對樓市就會(huì)越寬容。

銀保監(jiān)會(huì)表態(tài)（持續(xù)遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化）則更像是在打預(yù)防針，可以漲但不能漲的太快太猛，意在求穩(wěn)，通過“慢牛”用時(shí)間來消化樓市所謂的泡沫。

能清晰理解上面意圖和演變邏輯的房企，接下來兩年，仍然可以happy；

當(dāng)然，這并不意味中，購房者只能追高、無漏可撿了，大家可以重點(diǎn)關(guān)注階段性的行情，如金九銀十、及11/12月，屆時(shí)房企迫于業(yè)績壓力，還是會(huì)多少放些血的。