編輯 | 德小強(qiáng)
沉寂多年的合生創(chuàng)展，最近在北京土地市場連續(xù)出手，一擲千金。
5月19日，北京豐臺(tái)區(qū)分鐘寺的兩塊土地，吸引了二十余家房企“圍獵”，經(jīng)過激烈爭奪，合生創(chuàng)展以107.4億元購得，溢價(jià)率超40%，創(chuàng)造了北京南城新的地王紀(jì)錄。此前一周，合生創(chuàng)展還以72.2億元的總價(jià)競得同地段的一塊土地，不到十天，合生創(chuàng)展就豪擲了179億拿地，斬落“地王”，震驚四座。
隨著地王的締造，這家老牌房企“重出江湖”。在房地產(chǎn)調(diào)控和疫情的雙重因素形勢下，各房企在土地市場上趨于謹(jǐn)慎，而合生創(chuàng)展選擇逆勢加倉，讓人有些看不懂。
昔日“地產(chǎn)航母”
合生創(chuàng)展，排名不靠前，但是輩分高。
早在1992年，改革開放之初，包工頭出身的朱孟依在廣東創(chuàng)立了合生創(chuàng)展，1998年，合生創(chuàng)展在香港聯(lián)交所上市。
2004年，合生創(chuàng)展銷售破百億元，成為國內(nèi)首家破百億的房企，被王石稱為“地產(chǎn)航母”。
當(dāng)年，恒大的銷售額為14.4億元、碧桂園為32.4億元、富力地產(chǎn)64億元、雅居樂為45億元。即便當(dāng)時(shí)風(fēng)頭最勁爆的萬科，銷售額也不到百億，而合生創(chuàng)展正是”華南五虎“的領(lǐng)頭羊。
但隨后，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，合生創(chuàng)展卻沒抓住機(jī)遇，一路“掉隊(duì)”。這十多年來，昔日并肩的房企都變成了千億房企，而合生創(chuàng)展有些不慍不火，銷售規(guī)模一直百億之上下徘徊，基本上屬于原地踏步。
在全國50強(qiáng)甚至100強(qiáng)房企中，這些年鮮見合生創(chuàng)展的身影，圍繞著合生的更多是一些人事變動(dòng)、裁員的消息。資料顯示，合生創(chuàng)展是家典型的家族性企業(yè)，家族成員掌握集團(tuán)各個(gè)要職，一定程度上或許影響了合生創(chuàng)展的發(fā)展。
落后十多年，2017年，朱孟依有些如夢初醒，拿下數(shù)個(gè)萬達(dá)的項(xiàng)目，一副王者歸來的樣子，他還為合生創(chuàng)展定下復(fù)興計(jì)劃，“2019年銷售400億元，2020年800億元，每年保持30%-50%的增長率”。
2019年，合生創(chuàng)展在土地市場開始變得活躍，在廣東江門和增城、杭州、北京、蘇州昆山等地塊，總拿地金額為76億元，在百強(qiáng)房企拿地金額排行中排在99名。
來源：攝圖網(wǎng)
這一年，合生創(chuàng)展的銷售增速超40%，但最終的銷售金額只有212億，和復(fù)興計(jì)劃中的400億相比，幾乎是打了5折。
合生業(yè)績增長緩慢的主要原因，主要是公司一貫依賴高溢價(jià)、多囤地、慢周轉(zhuǎn)的模式。2009年合生創(chuàng)展的土儲(chǔ)量為3020萬平方米，截至2019年末，其土地儲(chǔ)備為3111萬平方米，10年間土儲(chǔ)量基本維持不變。
這次北京豐臺(tái)大鐘寺的地塊，倒也符合合生大盤開發(fā)的價(jià)格，該區(qū)域后續(xù)還有大量土地出讓，或?qū)⒊蔀橄U伏多年的合生崛起的一個(gè)機(jī)會(huì)。
規(guī)模下的焦慮
這些年，房地產(chǎn)市場風(fēng)云變幻，很多風(fēng)云人物俱往矣。合生創(chuàng)始人朱孟依已年過60，到了退休年齡，復(fù)興計(jì)劃實(shí)現(xiàn)日期仍是未知數(shù)，他把重?fù)?dān)留給下一代。
今年1月13日，合生創(chuàng)展發(fā)布公告稱，自2020年1月10日起，朱孟依辭任公司董事會(huì)主席及執(zhí)行董事職務(wù)，其女朱桔榕獲委任為董事會(huì)主席。
此時(shí)，保守的合生創(chuàng)展風(fēng)格大變，在土地市場變得活躍。僅4個(gè)月后，合生創(chuàng)展在土地市場就創(chuàng)下驚人之舉，斥資190億拿地。不得不說，新官上任，就是不太一樣。
這宗震驚行業(yè)的交易，最關(guān)鍵的一個(gè)問題是：錢從哪里來？
2019年合生創(chuàng)展財(cái)務(wù)報(bào)表顯示：營收186億港元，歸屬股東凈利潤為94.86億港元，同比增長64.25%，毛利達(dá)到50%。毛利率居于一線房企的水平，這或與合生創(chuàng)展的慢周轉(zhuǎn)運(yùn)作模式有關(guān)。
截止2019年，合生創(chuàng)展的負(fù)債總額1290.88億港元，同比增長34%，資產(chǎn)負(fù)債率約63.25%，流動(dòng)比率為1.98，較2018年同期的2.15下降0.17倍。
與其他房企的負(fù)債率、現(xiàn)金流相比，合生創(chuàng)展的業(yè)績還算不錯(cuò)，其經(jīng)營現(xiàn)金流持續(xù)為正，2018年經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為55.3億港元，2019年為30.9億港元。
不過，隨著規(guī)模的增長，合生創(chuàng)展的債務(wù)水平也在升高。截至去年底，合生創(chuàng)展的有息借款規(guī)模達(dá)到667.73億港元，相比2018年的581.4億港元有了大幅增長。
另外，合生創(chuàng)展一年內(nèi)需要償還的貸款約160.73億港元。而合生創(chuàng)展手持的現(xiàn)金及短期銀行存款約141.02億港元，不足以覆蓋一年內(nèi)需要償還的貸款金額。
從合生創(chuàng)展的現(xiàn)金和債務(wù)來說，要拿出180億的買地款有些難度。有個(gè)說法，朱孟依家族不缺錢，”2019福布斯中國400富豪榜”顯示：朱孟依家族以261.6億元財(cái)富值位列第84位。
當(dāng)然這只是猜測，從這次拿地的主體來看，除了合生創(chuàng)展，還閃現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)的身影。
合生創(chuàng)展三宗土地的競拍者，其主體分別為北京合盈銳恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京合昕辰銳企業(yè)管理有限公司、北京合宏達(dá)盛企業(yè)管理有限公司。
工商資料顯示，合盈銳恒、合昕辰銳和合宏達(dá)盛的股東穿透后，合生資本控制的合伙企業(yè)均持股30%，寧波誠車投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）則持有上述三家公司的70%股權(quán)。
寧波誠車背后是中誠資本，中誠資本又是中誠信托的子公司。股權(quán)信息顯示，中誠信托的第一大股東為中國人保(601319,股吧)（持股32.92%），國華能源持股20.35%，其他股東還包括兗礦集團(tuán)、招商局中國基金等。
高溢價(jià)拿地，有這些股東撐腰，將來他們可能還會(huì)持續(xù)輸送彈藥。合生創(chuàng)展在年報(bào)中“著力提升企業(yè)資本管理能力”中也提到：集團(tuán)將持續(xù)引入有戰(zhàn)略意義的合作伙伴于項(xiàng)目層面合作，例如保險(xiǎn)公司、銀行理財(cái)公司或者資管公司等金融機(jī)構(gòu)，或全國性的大型企業(yè)。
不過，在房地產(chǎn)調(diào)控和疫情背景下，各類房企紛紛降杠桿、去庫存，合生創(chuàng)展卻選擇此時(shí)逆勢而上，與行業(yè)周期是相悖，這可能更多與公司內(nèi)部戰(zhàn)略有關(guān)，一方面新官上任，另一方面，存在規(guī)模計(jì)劃下的焦慮。
這次重倉北京，合生創(chuàng)展能否邁上新臺(tái)階，尋回昔日榮光，仍有待時(shí)間檢驗(yàn)。
