雖然房地產(chǎn)投資在回暖，但跟正常時期還有差距，去年房地產(chǎn)投資都穩(wěn)定在10%左右。

所以現(xiàn)在的投資還是負數(shù)，還差的遠，什么時候能回到10%左右了，那就算正常了。

去年一季度市場有小陽春，所以投資增速也在十多個點，后面一路走低，但仍然有10%，今年調(diào)控如果堅持不放松，想回到10%估計有難度。

投資一般是跟著銷售走的，市場銷售好，房企就會加大投資，如果銷售不好，投資就會謹慎開工。

目前還看不到調(diào)控放松的指示，因為今年的GDP增速目標估計也降低了，之前中央就說了只要就業(yè)率好，增速高一點低一點都沒關(guān)系。

但今天統(tǒng)計局官員說，目前的就業(yè)壓力是有點大的，城鎮(zhèn)在職未就業(yè)人群比例，從3月份的18.3%下降至3.5%，還是提升很大的。

估計中央還需要再觀察幾個月的數(shù)據(jù)，如果就業(yè)問題解決了，房地產(chǎn)依然不會放松。

銷售數(shù)據(jù)

1—4月份，商品房銷售面積33973萬平方米，同比下降19.3%，降幅比1—3月份收窄7.0個百分點。

商品房銷售額31863億元，下降18.6%，降幅比1—3月份收窄6.1個百分點。

銷售數(shù)據(jù)同比還下降這么多，主要是1-2月份拖了大后腿。

如果單獨看4月份，已經(jīng)恢復(fù)到跟去年前年4月差不多水平了。銷售面積為13503萬平米，同比2019年4月同期的12256萬平米，只微跌了2%。

圖片來自大偉看樓市

很明顯去年3月是小陽春，4月因為調(diào)控收緊，銷售便出現(xiàn)了下滑。

今年小陽春的時間，受疫情影響肯定會延后。

估計5月份可以看到銷售數(shù)據(jù)會趕上甚至超過去年同期。

一是因為之前累積的自住需求肯定會集中釋放一波；

二是降準降息了，而且M2的數(shù)據(jù)回到了兩位數(shù)，貨幣政策從前幾年的去杠桿-穩(wěn)杠桿已經(jīng)重新回到了加杠桿時期。

很多人出于貨幣貶值，抗通脹的預(yù)期，資金有避險的需求，又會重新進入樓市。

進入樓市的哪些地方呢？

我之前也跟大家說過，很難普漲，資金重點是瞄準一二線城市核心區(qū)，新城區(qū)。

因為進入樓市的資金總量是有限的。

雖然貨幣政策是在加杠桿了，但是樓市有限購限貸沒放松，央行和銀保監(jiān)會也在嚴加管制，不允許經(jīng)營貸這種支持小微企業(yè)的資金，違規(guī)進入樓市，大部分人想加杠桿也心有余而力不足。

所以城市的郊區(qū)很難上漲，因為郊區(qū)只有購買力不足的自住剛需去買，投資者不會去。

在樓市難有普遍牛市的預(yù)期下，資金為了保值增值，只會打游擊去搶新盤，或者集中性的涌入抗跌的學區(qū)房，中心城區(qū)。

這個跟股市很類似，2015年的股市就是靠加杠桿創(chuàng)造的牛市，那時候市場有錢就可以輕松進入股市炒。

但現(xiàn)在呢，股市嚴管杠桿和配資，光靠股民自己的錢，所以只能去炒有限的好股票，有概念、預(yù)期好的股票就漲到天上去了，垃圾股票原地不動。

據(jù)櫻桃大牛市的作者牛哥（基金經(jīng)理，炒股的同學可以關(guān)注櫻桃大牛市哦，牛哥水準還是很高的）說，現(xiàn)在跟2015年明顯不同，配資就有三個渠道，

一個是融資融券，當時余額比現(xiàn)在多五千到一萬億，當時可以做到兩倍杠桿，現(xiàn)在才1.5倍；

二個是信托傘型，現(xiàn)在基本沒了；

三個是民間配資，當時都是用恒生配資系統(tǒng)，后來也封了，嚴監(jiān)管。

只有公募私募沒變，但也就多了幾千億。

現(xiàn)在跟2015年比，股市少了幾萬億參與資金，所以沒有大牛市。

什么時候股市配資放松了，也許才有行情。

樓市是不是很像呢？

現(xiàn)在嚴格調(diào)控，房住不炒，限購限貸堅持不放松，所以樓市也很難加杠桿，那整個市場就炒不上去。跟股市一樣，只有結(jié)構(gòu)性行情。

政府之所以嚴控股市樓市，就是怕出事，2015年的杠桿牛股災(zāi)教訓深刻，樓市也怕漲太多，泡沫吹大破了就完蛋了。

上面肯定還是希望放的水，能直接進入企業(yè)，實體經(jīng)濟，而不是拿去瞎炒作。

房企到位資金

1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金47004億元，同比下降10.4%，降幅比1—3月份收窄3.4個百分點。

其中，國內(nèi)貸款8730億元，下降2.5%；利用外資23億元，下降31.6%；自籌資金14875億元，下降5.2%；定金及預(yù)收款13990億元，下降18.9%；個人按揭貸款7601億元，下降5.4%。

可以看出，房企從銀行貸的款，以及自籌資金（包括發(fā)債、股市、信托等各種融資方式）并沒有減少多少，畢竟今年2月份基本上是休假期，融資主要是1、3、4月。

加上按揭貸款，這三項加起來相比去年同期也只減少了2223億。

這就說明今年房企的融資環(huán)境還是偏寬松的。

主要是國企央企獲益，今年融資很容易，所以我前天也說了，他們有錢就去搶地了。

今天深圳前海拍地，雖然最后被本地民企龍光以115億拿下，溢價率45%，但競拍的16家房企，多數(shù)都是央企國企，包括萬科、中海、華潤、平安、保利、招商、金茂、世茂等。龍光是因為深圳是它的大本營，之前在深圳拍的高價地，后面看都賺到錢了，所以這次也志在必得。

1-4月影響房企資金最大的就是項目定金和預(yù)算款。去年1-4月是17249億，今年減少了3259億。

這主要也是受2月份影響，開發(fā)商基本上一個月沒有賣房，也就沒有定金收入。預(yù)計5月后面會更好。

經(jīng)濟數(shù)據(jù)

經(jīng)濟數(shù)據(jù)3、4月在持續(xù)改善。但主要指標還在下降區(qū)間。

1-4月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值下降4.9%，服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)下降9.9%，固定資產(chǎn)投資下降10.3%，社會消費品零售總額下降16.2%，進出口下降4.9%。

說明整體經(jīng)濟還沒有回到往年正常水平。

現(xiàn)在國外疫情還在蔓延，對國內(nèi)的經(jīng)濟復(fù)蘇就有挑戰(zhàn)，進出口影響是最大的，進出口不好，那肯定就會進一步影響國內(nèi)的消費、投資。

今天，中共中央政治局又召開會議，討論政府工作報告。

會議指出，今年下一階段，要毫不放松常態(tài)化疫情防控，著力做好經(jīng)濟社會發(fā)展各項工作。

積極的財政政策要更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，就業(yè)優(yōu)先政策要全面強化。

要加大宏觀政策實施力度，著力穩(wěn)企業(yè)保就業(yè)。

所以才有放水加杠桿的貨幣寬松策略，就是要幫助企業(yè)渡過今年疫情的難關(guān)，保就業(yè)。