日前，深圳發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于規(guī)范住房租賃市場穩(wěn)定住房租賃價格的意見》（以下簡稱《意見》）?！兑庖姟酚?月5日起開始實(shí)施，有效期為5年。

《意見》提出，將多渠道增加租賃住房供應(yīng)，力爭到2022年新增建設(shè)籌集各類住房60萬套，其中租賃住房不少于30萬套。按照《意見》要求，深圳市今后新增商品住房中，自持租賃住房供應(yīng)比例原則上不低于30%。《意見》還提出建立住房租賃指導(dǎo)價格發(fā)布制度、實(shí)行租賃住房管理“黑名單”制度，解決隨意漲租問題。

與此同時，杭州、南京、北京等諸多城市正在進(jìn)行住房租賃市場整治，虛假房源、隨意漲租、租金貸是整治重點(diǎn)。這些行動都是為了落實(shí)去年5月住建部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，這個通知針對包括北京、天津等城市在內(nèi)的16個一二線城市，要求毫不動搖地堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房價、控租金，降杠桿、防風(fēng)險，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)任務(wù)，支持剛性居住需求，堅決遏制投機(jī)炒房，因地制宜，精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

其中，有兩個要求是首次提出。其一是“控租金”，主要是2015年-2017年房價大幅上漲后，帶動房租價格也大幅上漲，金融資本與房屋中介在這個過程中推波助瀾，在一些城市繼“買不起房”之后，出現(xiàn)“租不起”的現(xiàn)象，已經(jīng)影響到了民生。其二是對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)給予了定量化的規(guī)定，住房用地的比例至少要達(dá)到25%，在住房用地中，公租房、租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房用地必須要達(dá)到50%以上。通知還提出，探索推動供地主體多元化，在權(quán)屬不變、符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的情況下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的國有土地可作為租賃住房用地。

顯然，中央政府是想通過擴(kuò)大租賃住宅的供給滿足低收入者的居住需求，解決房價過高造成的民生問題。同時，過高的房價已經(jīng)成為影響中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與金融穩(wěn)定的最重要因素，不得不加以抑制。

中國社科院的一份報告認(rèn)為，當(dāng)房價水平較低時，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)超過負(fù)向擠出效應(yīng)；而當(dāng)房價水平過高時，負(fù)向擠出效應(yīng)將超過正向拉動效應(yīng)。研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房價收入比超過9：1后，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長將是負(fù)作用。2018年中國房價收入比為9.3，將產(chǎn)生負(fù)向擠出效應(yīng)。而在北京、深圳、上海、廈門等城市，房價收入比早已經(jīng)超過20：1，基本在20-40之間，已經(jīng)讓當(dāng)?shù)仄胀ň用駸o力購房。因此，16個城市被要求擴(kuò)大公租房、租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，并嚴(yán)控租金上漲。

擴(kuò)大租賃住房比例的一個理論支持是，中國住房租賃比例過低，住房自有率常年維持在70%以上，遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國家水平。瑞士信貸在其2018年全球財富報告中估計，中國房產(chǎn)價值占到家庭總財富的約62%，而在美國，這一比例僅為28%。

其中的原因在于，首先，中國是處在城市化進(jìn)程中，住房需求過大導(dǎo)致住房價格不斷上漲，買房能夠獲得巨大財富增值效應(yīng)；其次，中國落戶、子女教育等都與住房掛鉤，租住不同權(quán)使人們必須買房；其三，住房租賃市場長期處于法律空白，房東與中介處于強(qiáng)勢地位，租戶權(quán)益得不到保護(hù)，房東或中介可以隨意解除合同、漲價。

今年以及未來一個時期，應(yīng)該加大公租房、租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)力度，增加有效供給。這是因?yàn)?，今年以來，通過調(diào)控政策，以及抑制地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，影響了到它們購地與建設(shè)的工作。一方面，這會減少房地產(chǎn)投資，對經(jīng)濟(jì)增長構(gòu)成影響；另一方面，供給減少會制造供需緊張。當(dāng)前一個時期，加大公租房、租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)力度與供給，能緩和這兩個問題。

針對虛假房源、隨意漲租、租金貸等問題的整治，不應(yīng)該是運(yùn)動式的行政執(zhí)法，而應(yīng)該從健全立法的角度，完善租賃市場的法律法規(guī)。只要建立能夠保護(hù)承租人合法權(quán)益的法律，出了問題能夠通過法庭維護(hù)利益，整個市場就會有規(guī)矩、有秩序，人們的租房體驗(yàn)加強(qiáng)，會鼓勵更多人租房居住。

但是，對于中國人而言，租賃被視為一種過渡，因?yàn)楣夥康拿娣e小、位置偏、基礎(chǔ)設(shè)施差，很多人結(jié)婚生育后還是會盡可能地購買適合自己的商品房，因此，在一些熱點(diǎn)城市繼續(xù)增加商品住房供給是必要的，這樣才能緩解房價越來越高、居住越來越困難等問題。