現(xiàn)在很多父母都操心怎么把房產(chǎn)過(guò)戶給自己子女，其實(shí)把房產(chǎn)留給子女一共有三種方式：繼承、贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)。孰優(yōu)孰劣?產(chǎn)生的費(fèi)用又有什么不同?看完后，錘子君只能感慨原來(lái)爸媽想把房子留給孩子這么復(fù)雜!

 

 

繼承、贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)：各有優(yōu)劣一、房產(chǎn)繼承

發(fā)生的條件必須是產(chǎn)權(quán)人去世后，繼承人才能辦理。這種是無(wú)可選擇的，發(fā)生的費(fèi)用也是最低的。

但是，這里必須提醒大家兩件事：

第一，繼承房產(chǎn)與贈(zèng)與房產(chǎn)一樣，以后子女再次出售，需要繳納差額20%的個(gè)人所得稅。而現(xiàn)實(shí)中，父母留給子女的房子常常是比較舊的房產(chǎn)，比如評(píng)估價(jià)不高的房改房。而如今的市場(chǎng)價(jià)卻已經(jīng)不低，所以兩者的差額通常不低，甚至動(dòng)輒百萬(wàn)，這樣一來(lái)，20%的個(gè)稅就相當(dāng)高了;

第二，進(jìn)行繼承公證時(shí)，會(huì)面臨各種復(fù)雜流程，比如“我爸是我爸”、“我媽是我媽”等的奇葩證明，這常常讓辦理手續(xù)的子女抓狂，寧愿選擇“狗帶”。甚至，現(xiàn)實(shí)中還可能發(fā)生“轉(zhuǎn)繼承”，讓獨(dú)生子女也無(wú)法全額取得父母房產(chǎn)的所有產(chǎn)權(quán)。不過(guò)該問(wèn)題也不是無(wú)法解決的，只要父母提前做好“遺囑公證”、“繼承權(quán)公證”則可避免。

二、房產(chǎn)贈(zèng)與

房產(chǎn)所有權(quán)人把房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與子女很好操作，但是費(fèi)用不菲。另外，和房產(chǎn)繼承一樣，將來(lái)如果再度賣(mài)出，差額20%的個(gè)人所得稅是逃不掉的。

如果父母的房子比較老，這種方式是很“不抵”的。所以，現(xiàn)實(shí)中，假如不是沒(méi)有購(gòu)房名額無(wú)法通過(guò)買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶的話，90%的人都不會(huì)選擇這種方式。不過(guò)，也不能一概而論，如果是新買(mǎi)的、豪宅、多套房買(mǎi)家，贈(zèng)與費(fèi)用也不一定是最高的。這個(gè)還要算筆賬才行。

三、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)

看到把房子賣(mài)給子女這個(gè)辦法，大多數(shù)人的第一反應(yīng)都是“不靠譜”、“忽悠人”。其實(shí)，這并非是胡扯，假如你好好算一下賬，你就能夠發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)的情況下，“買(mǎi)賣(mài)”是最透明、也是最省錢(qián)省力的方法。前提是子女有購(gòu)房名額。

遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅，也是你應(yīng)考慮的要素

現(xiàn)在手中握有多套房產(chǎn)的父母不少。對(duì)于這一類(lèi)“有產(chǎn)人士”而言，兩個(gè)稅種可能也要考慮，一個(gè)是遺產(chǎn)稅，一個(gè)是房產(chǎn)稅。這兩個(gè)稅種雖然現(xiàn)在未開(kāi)征，但是按照未來(lái)趨勢(shì)，遲早都會(huì)落地。

首先來(lái)說(shuō)遺產(chǎn)稅。根據(jù)深圳所公布的預(yù)開(kāi)征遺產(chǎn)稅草案，試點(diǎn)政策大致如下：

 

 

資產(chǎn)總和在80萬(wàn)—200萬(wàn)的，征收額為20%后再減扣除數(shù)5萬(wàn)(如100萬(wàn)對(duì)應(yīng)征遺產(chǎn)稅：100萬(wàn)*20%-5萬(wàn)=15萬(wàn));

資產(chǎn)總和在1000萬(wàn)以上的，征收額為50%后再減扣除數(shù)175萬(wàn)(如1500萬(wàn)對(duì)應(yīng)稅收：1500萬(wàn)*50%-175萬(wàn)=575萬(wàn))。

草案還規(guī)定，遺產(chǎn)稅免征額為二十萬(wàn)元，遺產(chǎn)稅最高稅率為50%。

如今，一套房子就價(jià)值數(shù)百萬(wàn)，假設(shè)你準(zhǔn)備買(mǎi)一套房子留給兒子，但是孩子在繼承房子的時(shí)候要支付將近房產(chǎn)一半的遺產(chǎn)稅，你會(huì)不會(huì)覺(jué)得好虧?

但是，如果生前就把房子處理好并留給子女，你可能又要面臨另一個(gè)稅種：房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅是對(duì)家庭產(chǎn)權(quán)性擁有的房地產(chǎn)在持有環(huán)節(jié)的課稅，假如把房產(chǎn)都提前過(guò)給子女，那么子女極可能秒升“土豪”，多套房產(chǎn)的擁有者今后可能會(huì)面臨高額房產(chǎn)稅征收的問(wèn)題。

 

 

目前，我國(guó)的房產(chǎn)稅僅在重慶、上海兩地先行啟動(dòng)征收試點(diǎn)，它們是怎么征收的?雖然細(xì)節(jié)不太一樣，但簡(jiǎn)單歸納一下，按照這兩個(gè)城市的征收政策，大致的征收標(biāo)準(zhǔn)如下：

人均面積超過(guò)60平方米、多套房、別墅、豪宅需要征收，其他不用。稅率為房子交易價(jià)的0.3%-1.2%。100萬(wàn)的房子，大概每年需要征收3000元—1.2萬(wàn)元。

據(jù)專家分析，遺產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅大約在2020年后才可能鋪開(kāi)征收。

 

 

幫你算筆賬

以一套110平方米、現(xiàn)價(jià)為100萬(wàn)元的普通住宅為例，在三種方式下，會(huì)發(fā)生多少費(fèi)用?

繼承：過(guò)戶子女最便宜 再次轉(zhuǎn)讓要繳20%個(gè)稅

一進(jìn)一出要花13.3萬(wàn)元

優(yōu)：給子女的時(shí)候，收取的費(fèi)用最少

劣：1、子女有多套住房，賣(mài)出去費(fèi)用高

2、繼承手續(xù)復(fù)雜，常常會(huì)遭遇奇葩證明、以及發(fā)生繼承糾紛

3、要父母去世才能辦

4、未來(lái)可能會(huì)遭遇遺產(chǎn)稅

適合誰(shuí)：1、父母已經(jīng)去世，沒(méi)得選擇，只能繼承

2、適合繼承關(guān)系簡(jiǎn)單，繼承糾紛發(fā)生可能性低的家庭

3、最適合以后不打算把房子賣(mài)出去，或者是手中沒(méi)有房子、以后也不買(mǎi)房的人“無(wú)產(chǎn)人士”

理論上講，通過(guò)繼承的方式將房產(chǎn)留給子女是個(gè)不錯(cuò)的選擇。按照目前的操作方式，子女繼承房屋父母不用繳納稅費(fèi)，也不用繳納遺產(chǎn)稅，只需要公證則可。公證費(fèi)約為房?jī)r(jià)的1%左右。

以100萬(wàn)元的、110平方米的普通住宅為例，其公證費(fèi)用的征收標(biāo)準(zhǔn)為0.8%，如果子女繼承房屋，要花掉100萬(wàn)*0.8%=8000元的公證費(fèi)用。其他費(fèi)用也是很低的。

不過(guò)，需要注意的是，如果子女在繼承后，在房產(chǎn)證不到5年的情況下出手，或者子女還擁有多套物業(yè)，就要繳納房?jī)r(jià)差額20%的個(gè)稅以及房?jī)r(jià)差額5%的增值稅了。而且讓很多人擔(dān)憂的是，現(xiàn)在雖然不征收遺產(chǎn)稅，但是未來(lái)遺產(chǎn)稅征收是一個(gè)方向。

仍以一套110平方米、現(xiàn)價(jià)為100萬(wàn)元的普通住宅為例，假設(shè)將來(lái)子女以150萬(wàn)元賣(mài)出這套房產(chǎn)，在一進(jìn)一出之間，共涉及的稅費(fèi)可能高達(dá)13.5萬(wàn)元左右。

即150萬(wàn)—100萬(wàn)=50萬(wàn)，50萬(wàn)*20%+50萬(wàn)*5%=12.5萬(wàn)，12.5萬(wàn)+8000=13.3萬(wàn)元。

當(dāng)然，子女通過(guò)繼承方式取得房產(chǎn)證滿5年之后，如果再出售該房產(chǎn)且是唯一住房，則可同時(shí)免繳個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅，只需要繳納少量的交易手續(xù)費(fèi)。

 

 

贈(zèng)與：首次過(guò)戶繳3%契稅再次出售費(fèi)用同繼承一樣

一進(jìn)一出要花16.3萬(wàn)元

優(yōu)：1、生前就能辦好

2、不受購(gòu)買(mǎi)名額限制

3、如果是兩年以內(nèi)的新房，贈(zèng)與費(fèi)用比買(mǎi)賣(mài)低

劣：1、子女如有多套住房，今后賣(mài)出去費(fèi)用高

2、早早贈(zèng)與子女，子女如已婚，房產(chǎn)則為夫妻共同財(cái)產(chǎn)

適合誰(shuí)：1、適合以后不打算把房子賣(mài)出去的人

2、適合手中沒(méi)有房子、以后也不買(mǎi)房的人

3、適合已經(jīng)沒(méi)有購(gòu)房名額的子女

據(jù)地稅專家介紹，房產(chǎn)贈(zèng)與需要繳納的稅費(fèi)主要是契稅，為房屋現(xiàn)價(jià)總額的3%;另外和繼承一樣，也要繳納公證費(fèi)。

舉個(gè)栗子一套110平方米、現(xiàn)價(jià)為100萬(wàn)元的普通住宅，如果贈(zèng)與子女，要繳納契稅為3萬(wàn)元。再加上同上的8000元的公證費(fèi)用，那么一共是3.8萬(wàn)元的支出。

100萬(wàn)*3%+100萬(wàn)*0.8%=3.8萬(wàn)

和繼承房產(chǎn)一樣，贈(zèng)與物業(yè)賣(mài)出去發(fā)生的費(fèi)用也很高。

如果子女在受贈(zèng)后不足5年即出售房子，或者子女擁有多套物業(yè)，按照目前的操作方式，子女只能按據(jù)實(shí)征收方式繳納個(gè)人所得稅，即按轉(zhuǎn)讓收入減掉合理費(fèi)用后征收20%，同時(shí)還要繳納轉(zhuǎn)讓收入5%的增值稅。

假設(shè)將來(lái)子女以150萬(wàn)元賣(mài)出這套房產(chǎn)，則在兩次轉(zhuǎn)手過(guò)程中共涉及的稅費(fèi)可能高達(dá)16.3萬(wàn)元左右。

即150萬(wàn)—100萬(wàn)=50萬(wàn)，50萬(wàn)*20%+50萬(wàn)*5%=12.5萬(wàn)，12.5萬(wàn)+3.8萬(wàn)=16.3萬(wàn)元。

考慮到大部分時(shí)候，父母贈(zèng)與子女的物業(yè)，公證處的評(píng)估價(jià)都是相對(duì)比較低的，等再次售出的時(shí)候，市場(chǎng)價(jià)就會(huì)比較高，所以兩者的差額較高，因此按照差額25%來(lái)交稅，稅費(fèi)不低，因此，在市場(chǎng)上，除非真是沒(méi)有購(gòu)房名額了，否則，很少人會(huì)選擇“贈(zèng)與”這種方式。

當(dāng)然，和繼承房產(chǎn)一樣，如果子女在房產(chǎn)證滿5年后再出售且是唯一住房，可以免繳營(yíng)業(yè)稅以及個(gè)人所得稅，只需繳納少量的手續(xù)費(fèi)就可以了。

買(mǎi)賣(mài)：手續(xù)透明簡(jiǎn)單也可能最省錢(qián)

優(yōu)：1、生前就能辦好

2、手續(xù)透明簡(jiǎn)單

3、再次交易可能費(fèi)用最低

劣：1、受到名額限制

2、買(mǎi)賣(mài)計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)多種，如果恰好都按最高標(biāo)準(zhǔn)計(jì)稅，那也會(huì)發(fā)生比贈(zèng)與更高的費(fèi)用

3、和贈(zèng)與一樣，變更所有權(quán)后，子女如已婚，該房產(chǎn)則視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)

適合誰(shuí)：1、適合手中有多套房子的子女與父母

2、適合還有購(gòu)買(mǎi)名額的子女

只要證明彼此是直系親屬，可以按照原價(jià)而非市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行交易買(mǎi)賣(mài)，比如說(shuō)，父母是花40萬(wàn)買(mǎi)的房子，證明是父母賣(mài)給子女的，可以40萬(wàn)的原價(jià)交易。這樣一來(lái)，計(jì)稅的基數(shù)又可以變得更低。因此現(xiàn)實(shí)中父母給子女房子，90%是通過(guò)買(mǎi)賣(mài)達(dá)成的。買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生的費(fèi)用有三種情形：

1、父母如果將房產(chǎn)“賣(mài)”給子女，房產(chǎn)證未滿2年的，則需要繳納房屋現(xiàn)價(jià)總額5%的增值稅，同時(shí)還要繳納房?jī)r(jià)1%的個(gè)人所得稅以及契稅(注：契稅標(biāo)準(zhǔn)有三種，從1—3%不等，110平方米的普通住宅，契稅標(biāo)準(zhǔn)為1.5%，見(jiàn)下附錄)。這是最貴的一款，如果你屬于這一款的話，那就不合算了。當(dāng)然，如果父母稍有頭腦，恐怕不會(huì)這么做，因?yàn)榈?年后，繳納的稅費(fèi)會(huì)大幅下降。

仍以一套110平方米、現(xiàn)價(jià)為100萬(wàn)元的普通住宅為例，“賣(mài)”給子女，要繳納增值稅、個(gè)人所得稅及契稅7.5萬(wàn)元左右，即：100萬(wàn)*5%+100萬(wàn)*1.5%+100萬(wàn)*1%=7.5萬(wàn)元。

2、父母如果將房產(chǎn)“賣(mài)”給子女，房產(chǎn)證已滿2年的，免征房屋現(xiàn)價(jià)總額5%的增值稅，僅僅只需要繳納房?jī)r(jià)1%的個(gè)人所得稅以及契稅，即100萬(wàn)*1%+100萬(wàn)*1.5%=2.5萬(wàn)元。

3、如果是父母唯一住房且已5年以上，則免征1%的個(gè)人所得稅、增值稅，只需要繳納契稅則可。

即100萬(wàn)*1.5%=1.5萬(wàn)元。

附錄：契稅稅率有3種

一、父母首套房屋且面積為90平方米以下的，契稅稅率按1%征收;首套房屋且面積為90平方米以上的，契稅稅率按1.5%征收

二、父母有兩套房屋，“賣(mài)”給子女的房屋如果面積為90平方米以下的，契稅稅率按1%征收;面積超過(guò)90平方米的按2%征收契稅

三、父母有三套及以上的，契稅均按3%的稅率征收契稅

 

事實(shí)上，由于受房屋面積，居住年限，首套、二套、多套等因素的限制，如果在將房子賣(mài)給子女的過(guò)程中，需要按照最高的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)繳納個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅和契稅，則買(mǎi)賣(mài)過(guò)程產(chǎn)生的費(fèi)用，也會(huì)出現(xiàn)比房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與高，這里就不一一列舉。但是，大多數(shù)情況下，把房子“賣(mài)”給子女，費(fèi)用還是會(huì)低一些。

 

而值得注意的，“買(mǎi)賣(mài)”的手續(xù)與收費(fèi)都很透明，不像“贈(zèng)與”與“繼承”，很多時(shí)候，你根本搞不清公證處會(huì)給你的房子開(kāi)出的評(píng)估價(jià)是多少，所以“買(mǎi)賣(mài)”其實(shí)是最省心最省錢(qián)的方式!