繪圖：簡仁山

　　自今年1月份，鏈家的長租公寓品牌自如獲得40億融資引發(fā)市場關(guān)注，加速了2018年長租公寓市場融資的步伐。近日，主打“白領(lǐng)租房”的互聯(lián)網(wǎng)長租公寓運(yùn)營商——蛋殼公寓也正式對外宣布完成1億美元的B輪融資。

　　蛋殼公寓執(zhí)行董事長沈博陽認(rèn)為，在國家租購并舉政策的支持下，長租公寓發(fā)展迅猛。他表示：“未來三年時(shí)間，長租公寓領(lǐng)域會(huì)出現(xiàn)兩到三家持有房間數(shù)超過100萬間，估值100億美元以上的超級獨(dú)角獸。”

　　資本以及房地產(chǎn)商紛紛布局長租公寓市場，頭部效應(yīng)正在逐漸顯現(xiàn)，第一梯隊(duì)初步形成。東方證券在研報(bào)中指出，在萬億級的市場規(guī)模中，長租公寓企業(yè)的發(fā)展推動(dòng)著傳統(tǒng)的租賃市場逐漸走向集中化與規(guī)范化。

　　●南方日報(bào)記者 彭琳 實(shí)習(xí)生 劉甜

　　動(dòng)向

　　華人文化與高榕資本領(lǐng)投

　　2月26日上午，互聯(lián)網(wǎng)長租公寓運(yùn)營商蛋殼公寓宣布完成1億美元的B輪融資。本輪融資由華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、高榕資本聯(lián)合領(lǐng)投，酉金資本、元璟資本、BAI（貝塔斯曼亞洲投資基金）跟投，A+輪投資方愉悅資本繼續(xù)追加投資，易凱資本擔(dān)任獨(dú)家財(cái)務(wù)顧問。

　　蛋殼公寓的目標(biāo)群體為畢業(yè)后三五年內(nèi)的年輕白領(lǐng)，早期從分散式合租房源起步，合租單間平均定價(jià)為2600元。華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金董事長、CEO黎瑞剛、高榕資本創(chuàng)始合伙人張震、愉悅資本創(chuàng)始及執(zhí)行合伙人劉二海紛紛表示，在當(dāng)下火熱的住房租賃市場中，非?？春玫皻す⒁约夹g(shù)驅(qū)動(dòng)的精細(xì)化管理模式，團(tuán)隊(duì)出眾的執(zhí)行能力以及在產(chǎn)品和體驗(yàn)方面良好的用戶口碑，也希望并期待著蛋殼能夠繼續(xù)保持目前的高速發(fā)展，將更豐富、更高質(zhì)量的租賃體驗(yàn)和服務(wù)帶給越來越多的租客和房東。

　　沈博陽認(rèn)為，在國家租購并舉政策的支持下，長租公寓發(fā)展迅猛。他表示：“未來三年時(shí)間，長租公寓領(lǐng)域會(huì)出現(xiàn)兩到三家持有房間數(shù)超過100萬間，估值100億美元以上的超級獨(dú)角獸。蛋殼公寓有信心成為其中一員。”

　　行業(yè)

　　長租公寓市場第一梯隊(duì)初步形成

　　資本以及房地產(chǎn)商紛紛布局長租公寓市場，頭部效應(yīng)正在逐漸顯現(xiàn)，第一梯隊(duì)初步形成。

　　今年年初，長租公寓品牌自如宣布完成40億元A輪融資，刷新國內(nèi)長租公寓行業(yè)最高單次融資紀(jì)錄，也為2018年長租公寓市場開局引來更多關(guān)注。

　　據(jù)了解，背靠地產(chǎn)中介鏈家的自如，是“分散式+集中式”經(jīng)營模式——自如友家是分散式公寓，自如寓是集中式公寓。其與蛋殼公寓的模式存在類似之處，都是先把房子進(jìn)行統(tǒng)一的改造、升級，然后出租運(yùn)營。

　　而魔方是長租公寓最早起跑的選手之一，也是目前最早跑到C輪融資的集中式公寓品牌。魔方公寓開始的產(chǎn)品定位是中高端公寓，C輪之后魔方將從原本相對單一品牌向多品牌轉(zhuǎn)向，將原本的標(biāo)準(zhǔn)化公寓向“輕奢型”公寓以及解決企業(yè)集體住宿需求上發(fā)展。

　　根據(jù)易居中國旗下公司克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，全國TOP30房企中已有1/3切入了長租公寓領(lǐng)域，這一數(shù)字還在不斷增加。房企的加入給長租公寓市場帶來更多的資金，也加劇了規(guī)模大戰(zhàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前15家最大的房地產(chǎn)開發(fā)商有10家已進(jìn)入長租領(lǐng)域。

　　興業(yè)研究分析師臧運(yùn)慧表示，目前多家民營房企進(jìn)入住房租賃市場，保利地產(chǎn)、上海地產(chǎn)集團(tuán)也推出了首批國企住房租賃品牌。隨著進(jìn)入住房租賃市場的企業(yè)不斷增多，住房租賃市場將從零散的轉(zhuǎn)租模式逐漸向規(guī)范化、規(guī)?；馁徶媒?jīng)營模式演進(jìn)。

　　展望

　　政策紅利和市場需求齊發(fā)

　　長租市場迎來機(jī)遇風(fēng)口

　　自國家主管方面提出建立“租售并舉”住房制度后，租賃市場迎來發(fā)展機(jī)遇新風(fēng)口。

　　根據(jù)鏈家的《租賃崛起》報(bào)告顯示，租房需求呈現(xiàn)上行趨勢，“租售并舉”在制度層面不斷推進(jìn)，市場需求和政策紅利催生了長租公寓的火熱。

　　東方證券在一份研報(bào)中指出，目前中國租賃人口已達(dá)1.9億人（主要由流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生組成），對應(yīng)租賃市場規(guī)模為1.3萬億元。

　　東方證券在研報(bào)中還指出，在萬億級的市場規(guī)模中，長租公寓企業(yè)的發(fā)展推動(dòng)著傳統(tǒng)的租賃市場逐漸走向集中化與規(guī)范化，同時(shí)房源的多渠道供給以及消費(fèi)者多元化的需求，也讓這一被視為藍(lán)海的市場充滿復(fù)雜性。

　　值得注意的是，長租公寓最大的痛點(diǎn)就是資金投入大、盈利難。從資金端來講，目前長租公寓市場也開始探索金融化運(yùn)作，長租公寓可抵押貸款資產(chǎn)證券化。今年2月13日，“招商創(chuàng)融-招商蛇口長租公寓資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在深交所成功完成首期產(chǎn)品發(fā)行。

　　華泰證券分析師陳莉敏表示，2017年成功發(fā)行的商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品數(shù)量及規(guī)模已超過前3年總和，良好的政策環(huán)境和市場需求正在推動(dòng)房地產(chǎn)證券化加速發(fā)展：一方面，有利于緩解未來幾年房企融資問題；另一方面，專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。