在陳凱眼中，調控頻繁加碼之下，房地產市場出現了不少“前所未有”的場景。“嘉興一場土拍，425家企業(yè)報名。（競得者）拿了之后還很高興。這是不是一個非常好的投資機會或者說一個好的項目呢？”他說：“前段時間有一個購地廣告。報紙廣告上有24個聯系人，把手機號貼在廣告后面。‘我要買地’?，F在找地的廣告比賣房的廣告都更有創(chuàng)意有新意。”

　　在易居沃頓課題發(fā)布會上，開發(fā)商傳遞的行業(yè)共識是，房地產行業(yè)集中度正在前所未有的加強。而搶地則是房企“擴大規(guī)模”最主要的方式。

　　中原地產研究中心統計顯示：2017年前5月，拿地最多的30大房企拿地總金額超過6685億（只計算招拍掛部分，不考慮權益分配），同比2016年上漲62%。值得注意的是，這些積極拿地的房企中，絕大部分為大型房企。

　　調控與搶地

　　6月22日，北京兩宗位于房山與順義的地塊出讓，這兩宗地都屬于低密度地塊，特別是高麗營地塊，容積率在1左右，兩宗地均可以建設成為別墅或洋房類產品。兩宗地塊優(yōu)質，合計成交金額達到了126.6億。

　　中原地產數據統計顯示，北京年內土地成交金額突破1000億，達到了1006億。雖然北京樓市調控政策嚴格，整體市場下行跡象明顯，但對于企業(yè)來說，優(yōu)質地塊依然是逢地必爭，6月22日一天2宗地塊均達到了50%的溢價率上限以及“競自持”比例。

　　在易居中國創(chuàng)始合伙人臧建軍眼中，本輪調控與歷史周期上調控大有不同。過去十幾年房地產調控中，核心仍然是把房地產作為經濟發(fā)展和GDP增長的工具。但這次調控一方面是要讓房子回歸到住的本質；另一方面，脫虛向實支持實體經濟戰(zhàn)略成為中國必然選擇的戰(zhàn)略。因此，臧建軍認為，本輪調控是持續(xù)的。

　　但臧建軍看到，在行政干預下，房地產市場呈現多重扭曲。房價在扭曲，熱點城市的新房價格低于所在區(qū)域房價的20%；由于政府控制了網簽，因此需求也在扭曲，目前的成交不能反映市場的真實需求；一二手房市場也在扭曲，新房買不到，二手房市場則非常萎靡；最后一個扭曲發(fā)生在土地和銷售市場，雖然從業(yè)者對于銷售市場有很多擔心，但土地市場卻異?；鸨?。

　　搶地成為大型房企核心競爭力。

　　在陳凱看來，房地產市場變化越來越大，而未來的行業(yè)挑戰(zhàn)也越來越大。“憑什么我們還在這個行業(yè)里面繼續(xù)？有很多原因，有資源，能拿到好的地，能夠拿到便宜的錢，核心團隊能夠很強，所有的東西都有。”

　　調控高壓之下，房企搶地積極。中原地產統計數據顯示，2017年前5月，拿地最多的房企為碧桂園，拿地總額642.79億；拿地總額在300億以上的房企包括保利、恒大、中海、龍湖、首開、萬科、華潤等。

　　房地產交易市場的冷卻并無礙土地市場的高溫。中原地產研究中心統計數據顯示：截止到6月20日，年內全國賣地最多的50大城市合計賣地金額達到了12071.8億，同比2016年同期的8859億上漲幅度達到了36.3%。平均地價上漲了32.6%。地價上漲城市主要集中在三線城市。

　　地產商的未來：可能就剩一兩百家公司

　　對于房地產商的未來，陳凱拋出一個嚴峻的預測。整個行業(yè)的集中度越來越高，百強和十強對于行業(yè)的壟斷程度越來越大，到了2016年十強和百強分別已經達到18%和44%。他判斷未來房地產甚至有可能只有一兩百家公司或者項目公司，而前十強會吃掉整個市場50%的份額。

　　“什么時候我不知道，但是可能會到。”陳凱說。而據21世紀經濟報道記者與多位地產商交流所得，陳凱的預測幾乎是行業(yè)共識。調控高壓之下，土地資源愈發(fā)稀缺，市場集中率將是行業(yè)大趨勢。

　　建設部原副部長、中國房地產業(yè)協會會長劉志峰近日在“中國房地產30年回顧”系列活動演講時直言，中國不需要那么多房地產公司。他表示，國家統計局統計的房地產企業(yè)有9萬多家，實際上機構調查的房地產企業(yè)大概是3萬多家，3萬多家中有好多是半死不活的，真正正常運作的也就1萬多家。“中國不需要那么多房地產公司，因此要加大整合。”

　　也就是說，開發(fā)商不僅面臨市場自然整合、淘汰；還面臨宏觀調控層面整合。“下一步很多時候你都會面臨要什么的問題。選規(guī)模還是選利潤？大部分人都會說，又要規(guī)模又要利潤，但現在ROE在下降，你到底要什么？我們可以預見到未來中國也就一兩百家，更多的公司就是項目公司。規(guī)模重要嗎？肯定重要，不盈利的規(guī)模能持續(xù)嗎，持續(xù)不了，我們肯定需要能持續(xù)盈利的規(guī)模。”陳凱認為，比如，開發(fā)商可以選擇是做開發(fā)還是做資管。

　　臧建軍認為，未來不能用傳統經驗去看待。未來一定是大企業(yè)越來越強，而小企業(yè)可以選擇囤貨，然后合作開發(fā)。他認為，對于大企業(yè)而言，轉型很艱難，但是可以升級創(chuàng)新延長服務鏈改變產品線。

　　臧建軍的判斷得到了保利房地產股份有限公司副總經理余英的印證。他在上述易居沃頓房地產研修班上表示，保利在架構上進行了巨大調整。在三千億基礎上開辟新的產業(yè)。軍民融合和產城融合是發(fā)力重點。余英認為，大型房企很難實現轉型。只能從兩千億到三千億再加上一些新的業(yè)態(tài)，去做增量。學習華夏幸福。

　　陳凱還以香港最大地產商新鴻基年報舉例，認為內地傳統地產商可以以此借鑒加大存量市場發(fā)展。根據新鴻基地產（0016.HK）中報，截至2016年6月30日，其物業(yè)銷售收入407.9億港元，毛利110.88億港元，而物業(yè)租賃收入172.4億港元，毛利高達134.29億港元，超過物業(yè)銷售業(yè)務毛利。此外，陳凱認為，黑石或許也是中國傳統開發(fā)商未來轉型對標的企業(yè)。

　　“很多東西都在變。我不覺得我們已經有非常清晰的答案。”陳凱說。

(21世紀經濟報道)